Dagsorden eller referat

Der vil blive givet en mundtlig orientering om samspillet mellem klimatilpasning og Blå Plan Kolding.

Projektforslag: TREFOR Varme A/S har udarbejdet projektforslag for fjernvarmeforsyningen til lokalplan 0715-31 Bramdrup industripark – Etape 2, Kolding. Lokalplansområdet er beliggende uden for et varmeplansområde. Projektforslaget danner grundlag for kommunal godkendelse af udvidelse af fjernvarmeforsyningsområde, samt af anlæg af fjernvarmeledningsanlæg.

Projektforslaget sammenholder to forskellige former for varmeforsyningen af området med hinanden. I dette projektforslag bliver fjernvarmeforsyningen sammenholdt med individuelle luft til vand varmepumpeanlæg. Alle beregninger er foretaget over en 20 årige periode.

Kommunen skal i henhold til varmeforsyningsloven og projektbekendtgørelsen forinden godkendelse af et projekt lave en samfundsøkonomisk, energimæssig og miljømæssig vurdering. Kommunen skal sørge for at projektet ud fra en konkret vurdering er det samfundsøkonomiske mest fordelagtige projekt.

Forsyningsområde og varmeforsyningsanlæg: Projektområdet omfatter område 1 i lokalplanen og har et erhvervsareal på ca. 51 Ha (brutto 77 Ha) for virksomheder i miljøklasse 1-5. 

Som grundlag for design af distributionsanlæg forudsættes en bebyggelsesgrad på 35 %, hvoraf 80 % erhvervsopvarmes, 10 % lageropvarmes og 10 % ikke opvarmes.

Projektområdet kan fjernvarmeforsynes ved tilslutning til bestående fjernvarmesystem ved Bramdrup Industripark – Etape 1. Det eksisterende produktionsanlæg har tilstrækkelig kapacitet til forsyning af projektområdet og projektet begrænser sig heraf til etablering af et tilslutningsanlæg, distributionsanlæg og stikledningsanlæg.

Fjernvarmeledningsanlæg, bortset fra stikledninger, anlægges i offentlige og/eller fælles arealer og der forventes derfor ikke behov for arealafståelse i forbindelse med projektforslaget.

Projektforslagets forudsætninger: Kommunen har screenet projektforslagets forudsætninger og sammenligningsgrundlag og har vurderet at disse er rationelle. Projektområdet antages fuldt udviklet over en ca. 13-årig periode. Projektområdet forudsættes udviklet i 5 identiske delområder, med påbegyndelse af et delområde hvert andet år. Hvert delområde udvikles over en 5-årig periode.

Til brug for økonomiske beregninger antages at området udstykkes i 46 matrikler á ca. 11.000 m², med en bebyggelsesgrad på 20 %. Heraf forudsættes at 40 % erhvervsopvarmes, 30 % lageropvarmes og 30 % ikke opvarmes. Det antages der på hver matrikel gennemsnitligt etableres en erhvervsopvarmet bygningsenhed og en lageropvarmet bygningsenhed. Bygningsantal ansættes til i alt 92 enheder, hvor 90 % tilslutter sig fjernvarmenettet. Effektbehov estimeres til hhv. 40 og 32 W/m² erhvervs- og lageropvarmet bygningsareal. Der forudsættes ikke tilslutningspligt til fjernvarmeforsyning.

Beregnede konsekvenser: Projektforslaget vil være til økonomisk fordel for kunderne. Projektforslaget reducerer kundernes varmeomkostning med ca. 4 % og kunderne vil opleve en høj forsyningssikkerhed uden ydelsesbegrænsninger.

Varmeforsyningsprojekter skal være i selskabsøkonomisk balance for ikke at belaste selskabets bestående kunder. Projektforslaget resulterer i et internt afkast på ca. 8 % p.a. i balance over en 20-årig periode. Projektforslaget belaster dermed ikke selskabets bestående kunder.

Projektforslagets miljømæssige konsekvenser vil resultere i en reduceret udledning af CO₂-ækvivalenter, SO₂ og partikler, hvorimod NOx-emissionen forøges. Omkostningerne forbundet med miljøbelastningen er indregnet i det samfundsøkonomiske resultat. 

Projektforslaget kan myndighedsgodkendes under hensyntagen til projektbekendtgørelsens bestemmelser om at godkendelse tilfalder det samfundsøkonomisk mest fordelagtige projekt. Projektforslaget reducerer den samfundsøkonomiske omkostning med ca. 23 % i forhold til hvis området bliver forsynet med individuelle luft til vand varmepumpeanlæg.

Projektforslag: TREFOR Varme A/S har udarbejdet projektforslag for fjernvarmeforsyningen til delområde 5 i lokalplan 1115-11, Dollerup Sø Nord, Lunderskov. Området er beliggende uden for et varmeplansområde. Projektforslaget danner grundlag for kommunal godkendelse af udvidelse af fjernvarmeforsyningsområde, samt af anlæg af fjernvarmeledningsanlæg.

Projektforslaget sammenholder to forskellige former for varmeforsyningen af området med hinanden. I dette projektforslag bliver fjernvarmeforsyningen sammenholdt med individuelle luft til vand varmepumpeanlæg. Alle beregninger er foretaget over en 20 årige periode.

Kommunen skal i henhold til varmeforsyningsloven og projektbekendtgørelsen forinden godkendelse af et projekt lave en samfundsøkonomisk, energimæssig og miljømæssig vurdering. Kommunen skal sørge for at projektet ud fra en konkret vurdering er det samfundsøkonomiske mest fordelagtige projekt.

Varmeforsyningsanlæg: Projektområdet kan fjernvarmeforsynes ved tilslutning til bestående fjernvarmesystem som forsyner delområde 1,2 og 6 i lokalplanen (se nedenstående kort). Det eksisterende produktionsanlæg har tilstrækkelig kapacitet til forsyning af projektområdet og projektet begrænser sig heraf til etablering af et tilslutningsanlæg, distributionsanlæg og stikledningsanlæg.

Fjernvarmeledningsanlæg, bortset fra stikledninger, anlægges i offentlige og/eller fælles arealer og der forventes derfor ikke behov for arealafståelse i forbindelse med projektforslaget.

Projektforslagets forudsætninger: Kommunen har screenet projektforslagets forudsætninger og sammenligningsgrundlag og har vurderet at disse er rationelle. Projektområdet antages fuldt udviklet over en ca. 5-årig periode og det antages af 90 % af boligenhederne tilsluttes. Der forudsættes ikke tilslutningspligt til fjernvarmeforsyning.

Beregnede konsekvenser: Projektforslaget vil være til økonomisk fordel for kunderne. Projektforslaget reducerer kundernes varmeomkostning med ca. 25 % i forhold til individuelle varmepumper. Dertil kommer at kunderne vil opleve en høj forsyningssikkerhed uden ydelsesbegrænsninger.

Varmeforsyningsprojekter skal være i selskabsøkonomisk balance for ikke at belaste selskabets bestående kunder. Projektforslaget resulterer i et internt afkast på ca. 6 % p.a. i balance over en 20-årig periode. Projektforslaget belaster dermed ikke selskabets bestående kunder.

Projektforslagets miljømæssige konsekvenser vil resultere i en reduceret udledning af CO₂-ækvivalenter, SO₂ og partikler, hvorimod NOx-emissionen forøges. Omkostningerne forbundet med miljøbelastningen er indregnet i det samfundsøkonomiske resultat. 

Projektforslaget kan myndighedsgodkendes under hensyntagen til projektbekendtgørelsens bestemmelser om at godkendelse tilfalder det samfundsøkonomisk mest fordelagtige projekt. Projektforslaget reducerer den samfundsøkonomiske omkostning med ca. 37 % i forhold til hvis området bliver forsynet med via individuelle luft til vand varmepumpeanlæg.

Kortet viser de forskellige delområder jf. lokalplanen. Dette projektforslag omfatter varmeforsyningen af delområde 5.

Kortet viser med fjernvarmeledningen (rød streg) samt fjernvarmeområdet (blå stiblet linje). Fjernvarmeområdet svarer til delområde 5 i lokalplanen 1115-11, Dollerup Sø Nord, Lunderskov.  

Med Fødevare- og landbrugspakken af 22. december 2015 er aftaleparterne under overskriften ”Smidigere husdyrgodkendelser” blevet enige om, at kortlægning af ammoniakfølsom natur skal styrkes med henblik på at understøtte og fremme en hurtigere og mere målrettet sagsbehandling i kommunen i forbindelse med ansøgninger om miljøgodkendelser af husdyrbrug. Aftaleteksten lyder:

”Kortlægning af ammoniakfølsom natur styrkes samtidig, med henblik på at understøtte og fremme en hurtigere og mere målrettet sagsbehandling i kommunen. ”

I Naturpakken er aftaleteksten uddybet en smule og har følgende ordlyd:

”Der skal ske en kortlægning af ammoniakfølsom natur med henblik på at understøtte etableringen af et ensartet grundlag for vurdering af udvidelser af husdyrbrug og fremme en hurtigere og mere målrettet sagsbehandling i kommunerne. ”

Sagsbehandlingen i kommunerne i forbindelse med miljøgodkendelser forudsætter for visse af de ammoniakfølsomme naturområder, de såkaldte kategori 3-arealer, viden om arealernes naturtilstand. Da der ikke eksisterer et generelt krav om, at disse arealer skal være naturtilstandskortlagt, findes der for nuværende kun sådanne data for en del af arealerne. Derfor vil en miljøgodkendelsessag ofte kræve at en kortlægning udføres ved besigtigelse af potentielt ammoniakfølsomme arealer, der berøres. Ved at gennemføre en målrettet kortlægning af ammoniakfølsomme arealers naturtilstand, vil der blive tilvejebragt data, som kan anvendes i sagsbehandlingen. Dette forventes at medføre en forkortelse af sagsbehandlingstiden for ansøgninger om miljøgodkendelse af sådanne husdyrbrug. Kortlægningen vil kunne indgå som et bidrag til kommunernes løbende vedligeholdelse af den vejledende § 3-registrering inden for en 10-årig cyklus.

Kortlægningsprojektet løber frem til og med 2019 og omfatter de 76 kommuner, der har den relevante type arealer. Opgaven med at udføre den nødvendige kortlægning har Miljøstyrelsen overdraget til kommunerne. I Kolding Kommune skal der i løbet af de 2 år projektet varer, kortlægges i alt 94 lokaliteter og til opgaven er Kolding Kommune blevet tildelt et tilskud på 128.000 kr. fordelt med 64.000 kr. i henholdsvis 2018 og 2019. Den økonomiske fordeling mellem kommunerne tager udgangspunkt i Miljøstyrelsens tilgængelige viden om potentielt ammoniakfølsomme arealer i den enkelte kommune. Opgaven påfører derfor ikke Kolding Kommune direkte udgifter.

De ansøgte anlægsbevillinger er udgiftsneutrale i 2018 og 2019.

P. nr. 4950 Kortlægning af ammoniak følsom natur, for at tage stilling til hvilke tiltag, der skal iværksættes for at fjerne kvælstof.

Ansøgningens bevillingsmæssige forudsætninger:

Der er i 2018 i alt 19 badestrande som overvåges i Kolding Kommune. 4 af stranden er Blå Flag strande, hvor der ligeledes vil blive afholdt arrangementer som er krav fra Friluftsrådet.

Der er udarbejdet en prøveudtagningsplan for alle strande der dækker hele badevandssæsonen 2018. Sæsonen starter den 1. juni 2018 og slutter 1. september 2018. For Blå Flag strande er der en forlænget sæson der slutter den 15. september 2018.

Der udtages, jævnt fordelt over sæsonen, badevandsprøver der analyseres for forskellige parametre som indikere hvis der skulle være fare for badegæsterne ved et evt. overløb af spildevand til stranden.

Analyseresultater modtages elektronisk og offentliggøres på kommunens hjemmeside.

Varsling kaldet ”Badevandsudsigten”

På hjemmesiden http://ostjylland.badevand.dk/ og på appen ”badevand” kan udviklingen af badevandskvaliteten følges i form af grønne, gule og røde flag. Varslingen gælder for dags dato og 3 dage frem. Når varslingen viser rødt flag ved en strand, skal der følges ekstra med i varslingen og vejrudsigten de efterfølgende dage. Der skal sættes skilte op med badeforbud hvis varslingen holder. Efter et kraftigt skybrud er vandet normalt forurenet i 2-3 dage, hvorefter skiltet kan tages ned igen.

Som noget nyt har vi opstillet to elektroniske tavler på hhv. Rebæk Strand og Lyshøj Allé. Tavlen lyser med røde dioder når der frarådes badning på stranden grundet overløb. Dette sker automatisk og skiltet er sat optil at følge badevandsudsigten. Der er dog en forsinkelse på 0-2 timer mellem udsigten og skiltet.

Ligeledes er alle Koldings badestrande overvåget ved beregningsmodellen www.badevand.dk der viser et rødt flag ved overskridelser på badevandskvaliteten.

Ved evt. overskridelser ved Blå Flag strande vil der blive udtaget en automatisk omprøve indenfor det lovpligtige tidsrum. Ved overskridelse på de andre strande skal der telefonisk bestilles en omprøve.

Hvornår frarådes badning?

Kolding Kommune kan fraråde badning på strande på baggrund af analyseresultater der viser forhøjede bakteriekoncentrationer eller på baggrund af viden fra varslingen.

Ved en overskridelse af E.Coli på >1000 pr. 100 ml og Enterokokker >400 pr. 100 ml er der indgået aftale med embedslægen der kontaktes for at drøfte situationen, samt aftale en nærmere handlingsplan for det videre forløb.

Når badning frarådes kontaktes Kolding Kommunes driftsafdeling, der sørger for at opsætte skilte – det praktiske på stranden. Skiltene oplyser badegæsten om situationen og hvad årsagen er. Samtidig med opsætning af skiltene kontaktes kommunikationstjenesten der offentliggør status på hjemmesiden.

Venteliste på ungdomsboliger

Der er pr. 14. maj 2018 413 ansøgere på ventelisten, der søger indflytning inden den 1. september 2018. Forvaltningen forventer, at tallet frem mod studiestart i august vil være stigende. Til info var antallet 515 sidste år i august.

Der er i alt 1123 almene ungdomsboliger i Kolding. I 2019 planlægger AAB opførelse af 94 nye ungdomsboliger på Gimbelgrunden og Lejerbo planlægger opførelse af 48 nye ungdomsboliger i Kolding Åpark (etape 2).

På det private marked er der dels 136 ungdomsboliger i Metropolis på Kløvervej og dels øvrige private udlejere.

Udlejningssituationen

By- og Udviklingsforvaltningen har en forventning om, at der vil komme flere tomme ungdomsboliger henover sommermånederne, da der erfaringsmæssigt er en del unge, der færdiggør eller skifter studie. Derfor vurderes det, at situationen ser positiv ud for de nye studerende, som søger en bolig, når det er afklaret, om de er blevet optaget på et studie i Kolding.

Ud fra antallet af studerende på venteliste pt. og det samlede antal af ungdomsboliger i Kolding samt de private udlejningsboliger, vurderer forvaltningen, at der er grundlag for at bibeholde boliggarantien i 2018. Forvaltningen foreslår, at boliggarantien 2018 er gældende fra 1. august 2018 og et år frem.

Forvaltningen vil følge situationen tæt de kommende måneder og give udvalget en orientering, hvis forudsætningerne ændrer sig.

Baggrund

Efter anmodning fra SF´s byrådsmedlem Hans Holmer, fremlagde forvaltningen den 7. marts 2018 en sag til politisk behandling i Plan-, Bolig- og Miljøudvalget vedrørende behovet for kollegier i Kolding. Udvalget besluttede i den forbindelse, at anmode forvaltningen om at udarbejde et oplæg til en boliganalyse målrettet studerende og unge til en politisk drøftelse.

Lignende analyse fra Aalborg om studerendes boligpræferencer

Der foreligger en række danske rapporter, der på forskellige måder belyser studerende og unges boligpræferencer. Konkret kan henvises til en rapport fra 2014 udarbejdet af Kuben Management i samarbejde med de almene boligorganisationer i Aalborg samt Aalborg Universitet og University College Nordjylland, og med støtte fra Ministeriet for By, Boliger og Landdistrikter.

Der er tale om en større undersøgelse, hvor der er fremsendt spørgeskemaer til 4.962 ungdomsboligbeboere i Aalborg Kommune, hvoraf 1.863 beboere har responderet. Rapportens resultater er efterfølgende anvendt i forbindelse med udarbejdelsen af en række modelprogrammer for ”Fremtidens Almene Ungdomsbolig”.

Der argumenteres i rapporten for, at en stor del af spørgeskemaundersøgelsens resultater på trods af den geografiske kontekst er generaliserebar, og at rapportens hovedkonklusioner derfor også kan anvendes i en bredere sammenhæng. Eksempelvis er en af hovedkonklusionerne fra spørgeskemaundersøgelserne, at de studerende er villige til at gå på kompromis med mange forhold relateret til boligen, hvis blot huslejen kan presses ned. Da studerende generelt, og ikke kun geografisk afgrænset til Aalborg, har en begrænset økonomi, forventes dette forhold også at gøre sig gældende for andre større uddannelsesbyer i Danmark.

Af andre hovedkonklusioner i rapporten kan bl.a. nævnes følgende relateret til boligform, fællesfaciliteter, beliggenhed og husleje.

Boligform: Selvom der er variation i de studerendes ønsker til en bolig, så er der en meget tydelig præference for at have bolig med eget køkken og bad. Der er dog også flere, som gerne vil dele køkken og så have eget værelse og bad. Hovedparten vil dog gerne have en 2-rums bolig, men det kan også godt være en 1-rums bolig, særligt til enlige. De studerende foretrækker generelt et lukket soveværelse samt et mindre badeværelse. Der skal være komfur, køleskab, fryser og ovn, mens en terrasse/altan/have ikke er attraktiv for en særlig stor del af de studerende. Derudover foretrækkes generelt moderne nybyggeri fremfor et ældre byggeri med karakter.

Nedenstående oversigt viser rapportens resultater i forhold til de studerendes præferencer til ungdomsboligen, når der ikke tages højde for de økonomiske forhold relateret hertil.

I rapporten undersøges det ligeledes, hvordan de studerende prioriterer mellem forskellige forhold relateret til boligen kontra boligens pris.

Af rapporten fremgår det, at selvom der er variation i de studerendes ønsker til en bolig, så er der en tydelig præference for at have egen bolig med køkken og bad. Dog findes der også en gruppe af studerende, som er villige til at bo på et værelse med fælles køkken og/eller bad, mod at huslejen er lavere. I denne gruppe er der en overvægt af internationale studerende.

Fællesfaciliteter og udearealer: De studerende vil gerne have et vaskerum i bygningen, men derudover er fællesfaciliteter ikke særlig attraktive for dem. De har ingen krav til et festlokale, fælles køkken, fitnessrum, læsesal/grupperum eller fælles opholdsrum. Dog vil de gerne have fælles arealer udenfor, f.eks. grønne områder, opholdsområder og grillområde, men multibane og fælles have er ikke store ønsker. Der skal dog være gode parkeringsforhold, særligt til cykler.

Anbefalingen i rapporten er derfor, at der ved opførelsen af nye ungdomsboliger kun tilknyttes et mindre omfang af fællesarealer.

Beliggenhed: Størstedelen af de studerende ønsker at bo tæt på deres uddannelsessted, dagligvarebutikker samt gode transportmidler, hvor de foretrækker at benytte cykel og bus. Midtbyen er den mest attraktive beliggenhed.

Anbefalingen i rapporten er derfor, at der i højere grad etableres almene ungdomsboliger i nærheden af uddannelsesinstitutionerne.

Husleje: Hovedparten af de studerende vil kunne betale huslejen med deres SU og eventuelt med et studiejob. De fleste ønsker en husleje mellem max. 3.000-3.999 kr. og derefter mellem 2.000-2.999 kr. Generelt er de villige til at betale mere i husleje for deres egen bolig fremfor et værelse og derudover også for en vicevært, der vedligeholder boligen, bygningen og udeområdet – og de er samtidig ikke villige til at betale for en bedre beliggenhed eller ekstra servicetilbud.

En af hovedkonklusionerne fra spørgeskemaundersøgelserne er, at de studerende er villige til at gå på kompromis med mange forhold relateret til boligen, hvis blot huslejen kan presses ned.

Selvom der er en generel enighed blandt beboerne i ungdomsboligerne, så er der alligevel forskel i deres ønsker, herunder forskel mellem de, der bor alene, og de der bor sammen i par – og mellem danske og internationale studerende.

Oplæg til analyse af studerende og unges boligpræferencer

Forvaltningen har været i dialog med en anerkendt større konsulentvirksomhed for at drøfte mulighederne for at gennemføre en konkret undersøgelse af studerende og unges boligpræferencer. I det følgende opsummeres konsulenternes tilbud og oplæg til, hvordan en undersøgelse kan designes og gennemføres, samt hvad det vil koste at gennemføre.

Undersøgelsen vil basere sig på en kombination af sammenligninger med de studerendes bosætningspræferencer i andre udvalgte uddannelsesbyer, en spørgeskemaundersøgelse blandt alle studerende i Kolding, uanset om de bor i området eller pendler til studiet, samt en registerdataanalyse.

Som led i at udvikle en relevant spørgeskemaundersøgelse vil der blive foretaget et mindre antal personlige interview. Her vil de interviewede fx blive spurgt om, hvad der var vigtigt for dem, da de søgte deres første bolig i Kolding. De vil ligeledes blive præsenteret for forskellige typer af boliger - herunder varierende i indretning og andre forhold - for at reflektere på, hvad de selv vil foretrække, hvis de havde alle valgmuligheder. De studerende skal forholde sig til fx størrelse, indretning, husleje, støtteforhold og miljøet omkring boligen. Endelig vil der blive spurgt ind til andre forhold, der påvirker de studerendes bosætning, og som kan være forskellige i Kolding i forhold til de større studiebyer. Herved forventes undersøgelsen at kunne tage højde for, at valg af boligform og boligtype nødvendigvis må ses i sammenhæng med det lokale boligmarked.

På baggrund af ovenstående input, designes et spørgeskema med det formål, at kunne påpege nogle mangler i det nuværende boligudbud målrettet studerende og unge i Kolding på et statistisk grundlag. Spørgeskemaet sendes til alle studerende ved videregående uddannelser i Kolding, efter en procedure, der sikrer at data håndteres datasikkerhedsmæssigt forsvarligt. Svarprocenten blandt byens rundt regnet 5.600 studerende på videregående uddannelser kan naturligvis ikke fastlægges på forhånd, men der tilstræbes en så høj svarprocent muligt.      

Undersøgelsen vil ligeledes indeholde en analyse på registerdata, for at kunne beskrive faktuelle boligvalg mv. blandt de studerende, der pendler til Kolding.

Ovenstående samles op i en rapport der kortlægger om der aktuelt eksisterer et behov for at udbygge Koldings udbud af boliger målrettet studerende og unge, eller om der vil blive et behov i fremtiden, vurderet på udviklingen i uddannelser og studerende samt forventet boligudbygning.

Ovenstående beløber sig til 254.000 – 274.000 kr. En minimums-maksimumspris svarende til, om Danmarks Statistik accepterer genanvendelse af allerede købte data i anden sammenhæng.

Forvaltningen vurderer, at såfremt udvalget ønsker at gennemføre ovennævnte undersøgelse (basispakken), må der forventes behov for supplerende delanalyser og ydelser fra konsulenten, hvorfor forvaltningen vil anbefale udvalget at fremsende et ændringsforslag til budget 2019 svarende til 350.000 kr.

Finansiering

Såfremt udvalget, på baggrund af ovenstående, ønsker at igangsætte den beskrevne undersøgelse af boligpræferencer blandt Koldings studerende og unge, foreslås det, at udvalget pålægger forvaltningen at fremsætte et ændringsforslag til budget 2019 med henblik på at få afsat de nødvendige midler til finansiering af udarbejdelsen af undersøgelsen. Konsulenthonoraret forventes samlet set at beløbe sig til 350.000 kr., og analysen vil tidligst kunne igangsættes når budgettet er vedtaget.

Plejecenteret Birkebo i Christiansfeld består af 33 ældreboliger.

I forbindelse med ombygning af produktionskøkkenet på Birkebo har det været nødvendigt at inddrage en ældrebolig til serviceareal.

Samtidigt ønskes en plejebolig på kun 32,4 m2 omdannet til serviceareal. Den har på grund af størrelsen været for lille til at kunne blive udlejet.

Der er tale om to boliger: Lejlighed 209 og lejlighed 24H.

Bolig 24H er en ældrebolig i samme afdeling som plejeboligerne. Dens m2 er ikke tilføjet andel af fællesrum og adgangsareal, da der er egen indgang til ældreboligerne.

Lejlighed 209 er uhensigtsmæssig lille og har derfor gennem længere tid været vanskelig at udleje.

Lejlighed 24H ligger fysisk op af plejecentret og er derfor oplagt at sammenlægge med plejecentret.

Der har gennem noget tid været udfordringer med at udleje de 8 ældreboliger, der ligger i tilknytning til plejecenteret.

Der har typisk stået en enkelt ældrebolig tom. Vi har indtil videre undgået tomgangsleje ved at anvende én ældrebolig til midlertidigt boligplacering af flygtninge.

De to boliger har i sin tid modtaget støtte ved opførelsen i 1967 samt ved en ombygning og renovering i 1997.

Økonomiske konsekvenser ved omdannelse

Kommunalt ejede almene ældreboliger kan ikke nedlægges helt eller delvist uden Byrådet har truffet beslutning herom.

Af almenboliglovens § 28, stk. 3 og 4 følger det endvidere, at såfremt det støttede areal reduceres og anvendes til andet end boligformål, indtræder der en forpligtigelse til at indberette dette til Udbetaling Danmark. Udbetaling Danmark afgør herefter, om forudsætningerne for støtten er ændret, således at den helt eller delvis skal bortfalde for fremtiden, hvorvidt belåning kan forblive indestående, samt hvorvidt og i hvilket omfang et nettoprovenu skal indbetales som ekstraordinært afdrag på statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån.

Det støttede areal (boligarealet) er belånt med støttede lån, og når arealet reduceres, skal det støttede lån nedbringes tilsvarende efter den praksis som Udbetaling Danmark fører.

Forvaltningen har haft kontakt til Udbetaling Danmark, der har oplyst, at det støttede lån skal nedbringes med 4,32 % eller 609.000 kr., svarende til det areal der omdannes fra boligareal til serviceareal.

Til støttede lån, som ydes til opførelse af støttet byggeri efter reglerne i almenboligloven, er der knyttet en forpligtigelse til indbetaling til Landsbyggefonden, når lånene udløber (er udamortiseret).

Når lånene i kommunalt ejede ældreboliger udløber, skal nettokapitaludgiften fratrukket støtte indbetales til en kommunal henlæggelseskonto, der svarer til dispositionsfonden i en almen boligorganisation. Fra den kommunale henlæggelseskonto overføres 2/3 dele af de indbetalte nettokapitaludgifter til Landsbyggefonden.

Ved fortsat anvendelse af tidligere støttede almene ældreboliger til løsning af andre kommunale opgaver – herunder eksempelvis kontorformål, finder ovenstående regler tilsvarende anvendelse, og kommunen vil fortsat være omfattet af forpligtigelsen til at indbetale til Landsbyggefonden, så længe kommunen juridisk ejer ejendommen.

Landsbyggefonden har med udgangspunkt i kommunens ønske om at omdanne 4,32 % af det støttede boligareal til serviceareal foreløbigt opgjort indbetalingskravet til henlæggelseskontoen til ca. 60.000 kr./årligt, hvoraf 2/3 dele af beløbet, svarende til ca. 40.000 kr./årligt skal overføres til Landsbyggefonden, så længe kommunen er juridisk ejer af ejendommen. Landsbyggefonden kan først opgøre det endelige indbetalingskrav, når de støttede lån er nedbragt i henhold til udmeldingen fra Udbetaling Danmark, og der således er udarbejdet et nyt ydelsesforløb på lånene fra Kommunekredit.

Finansieringen af indfrielsen sker under Seniorudvalgets budget til den fysiske udviklingsplan.

I forhold til beboerne på Birkebo har nedlæggelsen den betydning, at udgifterne til fællesarealerne fordeles på to lejere mindre.

De boliger, der har samme fællesareal som den nedlagte bolig, bliver 2,03 m2 større. Dette medfører en øget husleje på ca. 195 kr. pr. mdr. Huslejestigningen vil kun gælde for nye beboere, der flytter ind. Øvrige boliger får ikke øget boligareal.

Toftegården Plejecenter i Jordrup består af 12 plejeboliger der ligger bag hovedbygningen og 8 ældreboliger, et brugerstyret aktivitetshus, en datastue og serviceareal for personalet der ligger i hovedbygningen, jf billede af hovedbygningen nedenfor.

Der er 3 ældreboliger i stueetagens venstre side og 5 ældreboliger på 1. sal. Det er boligselskabet Domea der ejer de 8 ældreboliger. Det resterende areal i hovedbygningen dvs det brugerstyrede aktivitetshus, datastuen og serviceareal i stueetagens højre side ejes af Kolding Kommune.

De 8 ældreboliger har i en længere periode været svære at udleje. Særligt de 5 ældreboliger på 1. sal har længe stået tomme, hvilket forventeligt skyldes lav efterspørgsel generelt og at adgang til ældreboligerne foregår via indvendig trappe i hovedbygningen. De 3 ældreboliger i stueetagen har selvstændig indgang.

Seniorrådgivningen, der visiterer til ældreboligerne, vurderer, at de 8 ældreboliger vil være tilsvarende svære at udleje fremadrettet og at de 2 boliger der pt er udlejet i stueetagen vil blive svære at udleje når nuværende beboere fraflytter.

På ovenstående baggrund finder Senior- og Socialforvaltningen det relevant at mulighederne for at minimere tomgangshuslejen belyses nærmere.

Mulighederne afhænger af en konkret drøftelse med boligselskabet Domea og Landsbyggefonden og en nærmere beregning af økonomi i forlængelse heraf. De konkrete muligheder skal samtidig kunne iværksættes uden at det påvirker de 12 plejeboliger, driften af plejecenteret, det brugerstyrede aktivitetshus eller datastuen i hovedbygningen.

Det foreslås derfor, at By- og Udviklingsforvaltningen indleder en drøftelse med boligselskabet Domea og Landsbyggefonden og at resultatet heraf foreligges Seniorudvalget og Plan-, Bolig- og Miljøudvalget til drøftelse.

Plan-, Bolig- og Miljøudvalget vedtog den 31. januar 2018 følgende kriterier for tildeling af landsbybygningsfornyelsesstøtte og Byfornyelse for 2018:  

• Bygningens bevaringsmæssig værdi samt projektets karakter i forhold til at bevare eller styrke bygningens bevaringsværdier.
• Projektets gevinst for bygningens nærmiljø og projektets sammenhæng med en evt. beliggenhed i kulturhistorisk miljø.
• Projektets arkitektoniske forbedring af bygningens facadeudtryk, så projektet bliver en visuel gevinst / forskønnelse af helheden.
• Projektets betydning for bygningens energiforbrug.
• Bekæmpelse af fysisk fare og sundhedsfare i bygninger, bl.a. i form af skimmelsvamp og risiko for nedstyrtning af bygning.

Kriterierne er formuleret ud fra Kolding Kommunes Arkitekturstrategi og Byfornyelsesloven.

Uddybende bemærkninger til kriterierne kan læses i bilag 1.

På mødet den 31. januar 2018 besluttede Plan-, Bolig- og Miljøudvalget, at Landsbybygningsfornyelsesstøtte I + II på samlet 3.768.000 kr. skulle målrettes ældre ejendomme i landsbyer eller synligt beliggende i det åbne land. Byfornyelse på 800.000 kr. skulle målrettes bygninger i Kolding, Lunderskov og Vamdrup.

På mødet den 04. april 2018 besluttede Plan-, Bolig- og Miljøudvalget, at tildele Landsbybygningsfornyelsesstøtte I på i alt 506.488 kr.. En modtager takkede siden nej til støtten, således at der med Landsbybygningsfornyelsesstøtte I i alt er støttet med 459.878 kr..

Forvaltningen har fra den 9. april 2018 til den 7. maj 2018 annonceret om muligheden for at få tildelt landsbybygnings- og byfornyelsesstøtte til bygningsfornyelse i form af støtte til udvendig istandsættelse af bevaringsværdige bygninger eller nedrivning af faldefærdige bygninger.

Fristen for indsendelse af ansøgninger/forslag var fastsat til den 7. maj 2018. Der er indkommet 31 ansøgninger inden ansøgningsfristens udløb.

Kommunens budget til landsbybygningsfornyelsesstøtte og byfornyelse 2018
På Kolding Kommunes budget for 2018 er der afsat 1.500.000 kr. til (landsby)bygningsfornyelsesstøtte.

Fra 2017 var der samlet restmidler på 281.473 kr. fra støttetilsagnsmidler, som modtagere ikke ønskede at modtage/anvende.

Til Jordrup Forsamlingshus er afsat 100.000 kr., som var budgetlagt under Vej og Parkpolitik drift, men er siden ved bevillingskontrol flyttet til anlægsrammen for byfornyelse.

Kolding Kommune har d. 14. maj 2018 modtaget meddelelse om, at kommunen i 2018 bevilliges 700.000 kr. i byfornyelsesramme fra staten. Byfornyelsesrammen kræver kommunal medfinansiering 50/50.

Fra 2015 har Kolding Kommune et tilsagn om Landsbyfornyelsesmidler på 3.000.000 kr.. Landsbyfornyelsesmidler kræver kommunal medfinansiering 30/70.

Fradrages allerede disponerede midler til Landsbybygningsfornyelsesstøtte I og budget til bekæmpelse af fugt og skimmelsvamp (250.000kr.) samt nedrivningsstøtte (200.000kr.) bliver der til Landsbybygningsfornyelsesstøtte II og Byfornyelse 2018 samlet maksimalt ca. 4.117.000kr..

Forvaltningen har udarbejdet et forslag til fordeling af støtte på i alt 3.629.989,44 kr..

Resten af den ikke disponerede statslige ramme tildelt Kolding Kommune til byfornyelses vil på grund af en nylig ændring i byfornyelsesloven blive overført til 2019.

Nedrivning af faldefærdige huse
Der er modtaget 2 ansøgninger om støtte til nedrivning i ansøgningsperioden. I henhold til vilkårene vedtaget af Plan-, Bolig- og Miljøudvalget den 31. januar 2018 kan der tildeles ejendomme max. 50.000 kr. og maks. 50 % af nedrivningsomkostningerne.

Plan-, Bolig- og Miljøudvalget bemyndigede den 31. januar 2018 forvaltningen til - som tidligere år – at hvis ikke hele det reserverede beløb på 200.000 kr. blev ansøgt, må forvaltningen behandle og administrere nedrivningspuljen, da nedrivningsemner også fremkommer uden for den ordinære ansøgningsperiode til landsbybygningsfornyelse og byfornyelse. Eventuelle tiloversblevne midler efter 31. december 2018 vil blive overført til næste års pulje.

Pr. 17. maj 2018 er der 125.000 kr. tilbage i nedrivningspuljen.

Tildeling af støtte 

Forvaltningen har udarbejdet et forslag til fordeling af støtte baseret på de kriterier, som Plan-, Bolig- og Miljøudvalget besluttede den 31. januar 2018. De enkelte projekter og deres dele er vejet i forhold til de ansøgte byggearbejders betydning for bygningernes bevaring, deres betydning for det nære byggede miljø og deres sammenhæng med bygningernes bevaringsmæssige værdi. Endelig er der foretaget en vurdering af, hvor der opnås mest værdi for pengene.

Blandt ansøgerne er 6 forsamlingshuse og forsamlingsbygninger, som har ansøgt om Landsbybygningsfornyelsesstøtte i henhold til anbefaling, information og vejledning gennem Kolding Kommunes landsbysamarbejde. Forvaltningen har tilbudt og ydet forsamlingshusene vejledning i bygningsbevaring, og de ansøgte projekter afspejler alle ønsket om at bevare og genfinde kvaliteter i den vigtige forsamlingshusbygningskultur.

Forvaltningen anbefaler, at forsamlingshusenes projekter støttes med en særlig høj støttesats for at anerkende, fastholde og understøtte forsamlingshusenes fysiske og sociale betydning i landsbyerne. Midlerne fra Landsbybygningsfornyelsesstøtte II kan kombineres med midler fra Kolding Kommunes Landsbypulje.

Vejstrup Brugsforening har ansøgt om støtte til et nyt indgangsparti i glas til deres bevaringsværdige brugsforeningsbygning. Vejstrup Brugsforening er en selvstændig brugsforening med stor lokal betydning og mange engagerede medlemmer. Glaspartiet bliver både indgang til Lokalbrugsen og et meget synligt element i landsbygaden, da brugsforeningen ligger på et vigtigt gadehjørne. Indgangspartiet indeholder også et mindre café og terrassemiljø, der er et meget betydende mødested i landsbyen. Forvaltningen foreslår, at støtte brugsforeningen med en særlig høj støttesats for at anerkende og understøtte butikkens sociale betydning i landsbyen.    

Da Plan-, Bolig- og Miljøudvalget fordelte midlerne fra Landsbybygningsfornyelsesstøtte I d. 04. april 2018, valgte udvalget at udskyde beslutningen om tildeling af midler til Forsamlingshuset Dannevirke i Sdr. Stenderup. Siden da har Børne- og Uddannelsesudvalget d. 22. maj 2018 besluttet at flytte skoletilbuddet fra Sdr. Stenderup. Herved frigøres en betydelig bygningsmasse i landsbyens midte. Forvaltningen foreslår, at der meddeles afslag på ansøgning om midler fra Landsbybygningsfornyelsesstøtte 2018, så prioritering af støttemidler til Dannevirke Forsamlingshus afventer en politiske stillingtagen til den fremtidige anvendelse af de tidligere skolebygninger. Forvaltningen foreslår, at det allerede nu besluttes at afsætte 376.206 kr. fra Byfornyelsespuljen 2019 til Sdr. Stenderup Forsamlingshus. Forvaltningen har i foråret været i god dialog med bestyrelsen for forsamlingshuset og har modtaget en fin redegørelse for husets aktiviteter, brug og bestyrelsens fremtidsplaner. Redegørelsen fra Dannevirke Forsamlingshus’ bestyrelse er vedlagt i bilag 3.

Ejendommene Museumsgade 6, Christiansfeld og Stenholtgade 13, Sdr. Stenderup fik begge afslag ved fordeling af Landsbybygningsfornyelsesstøtte I. Begge er i henhold Plan-, Bolig- og Miljøudvalgets beslutning med i forvaltningens fordelingsforslag af midler fra Landsbybygningsfornyelse II.

Vurderingerne af de enkelte ejendomme fremgår med bevaringsmæssig værdi, bygningsarbejder, vurdering og foreslået støttebeløb af bilag 2.

I støttebeløb, som er foreslået ovenfor, til de enkelte ejendomme er der indregnet mulige udgifter til tinglysning (1.700 kr. pr. ejendom).

Fokusområde Christiansfeld

Plan-, Bolig- og Miljøudvalget besluttede på sit møde den 31. januar 2018, at der igen i år skulle reserveres 600.000 kr. (brutto) til Christiansfeld by med henblik på fortsat at styrke UNESCO-indsatsen.

Byfornyelsesinitiativer i - og langs indfaldsveje til - verdensarvsområdet med markerede ansøgere (blå prik).

Forvaltningen annoncerede puljen i samarbejde med Christiansfeld Centret og tog direkte kontakt til ejerne af ejendomme ved indfaldsvejene lige uden for Verdensarvsområdet. Der er indkommet 4 ansøgninger fra det samlede område. Forvaltningen foreslår, at alle tildeles støtte.  

Forvaltningens forslag tildeler 636.646 kr. til ejendomme i Christiansfeld.

Der er indkommet ansøgninger med fine projekter på synlige og markante ejendomme, hvorfor forvaltningen anbefaler, at de foreslåede ejendomme støttes selvom reservationsrammen overskrides en smule.

Afslag

For det af forvaltningen anbefalede afslag til ansøgningen vedr. ejendommen Dreyersvej 43, 6000 Kolding gælder, at den ansøgte samlede byggesum kun er på 84.817,50 kr., hvilket er lavere end den vedtagne minimumssum. Forvaltningen har været i dialog med ansøger, men det har ikke været muligt at udvide byggeprojektet, således at byggesummen vil overstige de 100.000 kr., som blev vedtaget af Plan-, Bolig- og Miljøudvalget den 31. januar 2018. Ansøger er orienteret og indforstået med, at forvaltningen indstiller, at der gives afslag på ansøgningen.

Vedr. ejendommen Allervej 15, 6070 Christiansfeld er ikke modtaget et fyldestgørende ansøgningsmateriale (beskrivelse/fotos/tegninger og tilbud på arbejder eller materialer), så forvaltningen indstiller, at ansøgningen gives afslag.   

Ejere af ejendommen Hejls Landevej 57, 6094 Hejls ansøgte om Landsbybygningsfornyelsesstøtte i marts 2018. Plan-, Bolig- og Miljøudvalget afslog på sit møde d. 4. april 2018 at tildele ejendommen støtte, da udvalget vurderede at det ansøgte projekt ikke i tilstrækkelig grad opfyldte kriterierne for tildeling af støtte. Ejer har nu genansøgt Landsbybygningsfornyelsesstøtte med ejendommen. Forvaltningen har sammenlignet det nu ansøgte projekt med det, som udvalget gav afslag i april. Det første var udvendige arbejder på facade, tag og vinduesudskiftninger m.v.. Det ny er udvendige reparationsarbejder og arbejder på bygningens opvarmningsanlæg. Forvaltningen vurderer, at det nye ikke i højere grad end det første opfylder kriterierne for tildeling af støtte. Forvaltningen anbefaler, at ansøgningen gives afslag.

Mejerivej 22, Ødis, 6580 Vamdrup har ansøgt om støtte til afrensning, nypudsning og bemaling af facaden på ejendommens beboelseshus (den tidl. mejeribestyrerbolig) samt tagarbejder på en tilbygning. Forvaltningen vurderer grundigt alle ansøgninger vedr. de ansøgte arbejder i forhold til byggeteknik, bygningernes alder og evt. byggetekniske problematikker. Der er ansøgt om støtte til netpudsrenovering (fibernet og cementpuds) af bygningen. Forvaltningen ser en stor risiko for, at netpudsen bliver for stærk og vil slå fra, samt med sin cementbasis vil skabe risiko for opfugtning i bygningens facader med deraffølgende bygningsskader/nedbrud. Forvaltningen har set flere skader som følge af cementpuds – bl.a. på Museumsgade 6, Christiansfeld, hvor der er ansøgt om støtte til afhugning af cementpuds og nypudsning med hydraulisk kalkmørtel for at fjerne et fugtproblem. Forvaltningen har forholdt ejeren af Mejerivej 22 vores skepsis, men man ønsker stadig at anvende netpudsrenovering. Forvaltningen anbefaler derfor, at alene tagarbejderne på tilbygningen støttes. 

Beløbsstørrelse, tinglysning og dokumentation

På alle ejendomme, der modtager støtte større end ca. 50.000 kr., tinglyses en deklaration på ejendommen om hel eller delvis tilbagebetaling af støtten, hvis ejendommen inden for et åremål på 5 år til 20 år afhændes og opnår større salgsværdi på grund af forbedringen. Tilbagebetalingsdeklarationen er indført for at sikre, at der ikke sker spekulation i modtagelse af tilskud.

Tilbagebetalingsdeklarationen tinglyses med en løbetid på 5 år for ejendomme, der har modtaget indtil 500.000 kr.

Tinglysningen foretages i henhold til Plan- og Boligudvalgets beslutning vedtaget den 8. februar 2016.

Tildeling af de foreslåede støttebeløb forudsætter, at der ved et byggeris færdigmelding fremsendes dokumentation for afholdte udgifter.

Efter den lokalplan der gælder for området, lokalplan 23, § 3.4 gælder, at der ikke må opføres eller indrettes bolig i området. Se bilag 13.

Vamdrup Kommune meddelte i 1999 byggetilladelse til opførelse af Jehova Vidners Rigssal og tilhørende cykelskur. I 2001 blev der meddelt byggetilladelse til opførelse af portnerbolig og carport.

Kolding kommune modtog d. 17.oktober 2016, en forespørgsel fra en mulig køber af omhandlende ejendom, om muligheden for, at udleje portnerboligen til beboelse og ændre anvendelse af rigssalen til udlejning i forbindelse med arrangementer.

Forvaltningen traf d. 28. oktober 2016 afgørelse om afslag på det forespurgte. Den ønskede anvendelse blev vurderet, at være i strid med lokalplanens principper. Se bilag 01. Sagen blev forelagt Plan- og Boligudvalget d. 12.december 2016. Se bilag 02. Udvalget havde ikke bemærkninger til sagen.

Afgørelsen blev påklaget til Planklagenævnet, der d. 12. januar 2018 traf afgørelse om, at forvaltningens afgørelse var korrekt.

Planklagenævnet anførte blandt andet, at anvendelsen til beboelse var i strid med planens principper. Planklagenævnet anførte, at Kolding Kommune var berettiget – og forpligtet – til at give afslag på dispensation fra lokalplanen til fremtidig anvendelse til udlejning til arrangementer og til beboelse. Se bilag 06.

D. 14. november 2018, forud for afgørelsen i Planklagenævnet, indledte Kajak Import en dialog med forvaltningen omkring mulighederne for etablering af showroom til kajakker på ejendommen. Forvaltningen meddelte d. 16. november 2017, at den ønskede anvendelse godt kunne indeholdes i lokalplanen. Se bilag 04.

Kajak Import tilkendegav d. 21.november 2017, at portnerboligen forventes udlejet som bolig.

Forvaltningen informerede, d. 22. november 2017, Kajak Import om den tidligere afgørelse og den pågående klagebehandling i Planklagenævnet. Det blev understreget, at forvaltningens vurdering var uændret og at, der i forbindelse med et salg af ejendommen ville blive stillet krav om anvendelsesændring fra bolig til erhverv. Se bilag 05.

Ejendommen blev overtaget af Kajak Import omkring nytår 2017-2018. D. 12. januar 2018, traf Planklagenævnet afgørelse i sagen.

D. 9. februar 2018 meddelte Kajak Import, at portnerboligen er udlejet som bolig, og at den fremadrettet påtænkes anvendt som sådan. Se bilag 07 og 03.

Der er senest d. 15. marts 2018 tilmeldt et personnummer på adressen i folkeregisteret. Dette er således efter, at forvaltningen har oplyst ejer om, at ejendommen ikke kan anvendes som bolig.

Der er derfor foretaget en partshøring og varslet et påbud om fysisk lovliggørelse. Se bilag 08 og 11.

Ejer har blandt andet anført, at der ikke vil blive ansøgt om anvendelsesændring og, at portnerboligen vil blive anvendt, som tilladt i byggetilladelsen fra 2001, nemlig som portnerbolig. Se bilag 09, 10 og 12.

Det er forvaltningens vurdering, at anvendelsen af bygningen som bolig er det afgørende og ikke bygningens benævnelse. I BBR registreres en portnerbolig således med samme anvendelseskode, som et fritliggende enfamilieshus. 

Da der foreligger et ulovligt forhold er kommunen forpligtet til at søge forholdet lovliggjort. Det fremgår af byggelovens § 16c.

Lovliggørelse kan foretages på tre måder:

§   Retlig lovliggørelse.
Ved retlig lovliggørelse meddeles dispensation til at bibeholde boligen på ejendommen.

§   Fysisk lovliggørelse.
Ved fysisk lovliggørelse fjernes det ulovlige forhold:
I denne sag skal indgåede lejeaftaler afvikles og boligen fraflyttes.

§   Lovliggørelse ved kombination af retlig og fysisk lovliggørelse.

Det er forvaltningens vurdering at der i denne sag skal ske fysisk lovliggørelse.

Når det skal afgøres, hvordan lovliggørelse skal ske, er der en række forhold der skal vurderes nærmere. Disse forhold gennemgås i det følgende.

Kunne tilladelse være opnået?

Det skal vurderes om der ville være givet tilladelse, såfremt der på korrekt vis var ansøgt om det.

Vamdrup kommune gav i 2001 byggetilladelse til opførelse af portnerbolig og carport. Lokalplan 23, der trådte i kraft i 1989, fastlægger i anvendelsesbestemmelserne, at der ikke må opføres eller indrettes boliger i området. Efter planlovens § 19 stk. 1 er der ikke mulighed for at dispensere fra principperne i en lokalplan.

Vamdrup kommune har således truffet en afgørelse, der ikke har været i overensstemmelse med den gældende lokalplan.

Dette er stadfæstet i Planklagenævnets afgørelse af 12. januar 2018.

Lovens intentioner

Lokalplanlægning gennemføres blandt andet for at skabe optimale rammer for den tiltænkte anvendelse. Krav til lyd, støv lugt og andre miljømæssige forhold er eksempelvis mere restriktive i boligområder end i områder udlagt til industri. Placeres bolig og erhverv i samme område kan industrivirksomhederne i visse tilfælde blive pålagt omkostningstunge restriktioner.

Principperne i en given plan definerer det overordnede formål og fastslår hvilken bygningsanvendelse, der må finde sted i området.

Intentionerne er altså, blandt andet, at undgå konflikter mellem forskellige typer bebyggelse.

God eller ond tro

Kajak Import blev løbende forud for overtagelsen af ejendommen informeret om forvaltningens tidligere afgørelse og vurdering af mulighederne for fortsat anvendelse af boligen efter et eventuelt salg. Se bilag 05.

Kajak Import blev d. 22. november 2017, jf. bilag 05, gjort bekendt med klagen og kunne således ikke være i tvivl om, at der ikke kunne være bolig på ejendommen.

Idet ejer er oplyst om det ulovlige forhold og forvaltningens tidligere afgørelse, vurderes det, at ejer ikke har udlejet boligen i god tro.

Kajak Import kan derfor heller ikke have en berettiget forventning om bibeholdelse af bolig på ejendommen.

Der er senest d. 15. marts 2018 registreret tilmelding af nyt personnummer i folkeregisteret på adressen. Ejer har altså efter at være gjort bekendt med lovliggørelsessagen taget skridt til at fortsætte det ulovlige forhold.

Berettigede forventninger

Forvaltningen blev i 2010 opmærksom på det ulovlige forhold, men vurderede dengang, at anvendelsen ikke kunne anfægtes da ejer, på daværende tidspunkt var samme person, som byggetilladelsen var meddelt. Tidligere ejer har heraf haft en begrundet forventning om at kunne anvende boligen som tilladt.  

I forbindelse med salget har forvaltningen, overfor mulige købere, tydeligt meddelt, at der ikke kan være bolig på ejendommen efter et salg.

Forvaltningen har i forbindelse med det aktuelle salg lagt stor vægt på, at fremtidige købere er blevet gjort bekendt med kravet om lovliggørelse i forbindelse med et ejerskifte.

Proportionalitet

Proportionalitetsprincippet indebærer, at forvaltningen ikke må anvende mere indgribende foranstaltninger end nødvendigt i den konkrete sag.

I denne sag vurderes det ikke muligt at opnå forenelighed med principperne i lokalplan 23 på anden vis, end ved fysisk lovliggørelse, hvor aktuelle lejeaftaler opsiges og beboere fraflytter.

Der vil blive givet en rimelig frist for fraflytningen.

Ud fra en samlet vurdering er det således forvaltningens vurdering, at der skal træffes afgørelse om fysisk lovliggørelse.

Lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er kategoriseret som en B-lokalplan jævnfør A, B, C kategoriseringen, hvilket betyder, at det er Plan-, Bolig- og Miljøudvalget, der har kompetence til at vedtage lokalplanen endeligt. Plan-, Bolig- og Miljøudvalget vedtog af sende lokalplanforslaget i offentlig høring d. 7. marts 2018.

Politiske fokusområder, overordnede strategier m.m.

Lokalplanen understøtter det politiske fokusområde i forhold til bosætning, hvor der arbejdes for at sikre et mangfoldigt udbud af boligtyper.

Det vurderes, at grundarealet ikke har størrelsen til en dagligvarebutik, som eksisterende planlægning giver mulighed for, og at adgangsforholdene ikke er ideelle, og at der kan opstå gener for boliger beliggende så tæt ved.

Der er dog behov for muligheder for placering af dagligvarebutik i Dalby-Vonsild området. Derfor er det intentionen i planlægningen af den nye omfartsvej at få indplaceret et nyt lokalcenterområde, som giver mulighed for dagligvarebetjening af Dalby-Vonsild.

Det vurderes, at området fortsat vil have et meget grønt præg, selvom området bebygges med 4 åben-lav boliger.

Planforhold

Lokalplanen vil udlægge området til boligformål i form af 4 åben-lav boliger.

Grundens størrelse og byggeriets udformning vil tage afsæt i den gældende lokalplan 1018-21’s bestemmelser. Dette for at sikre, at de 4 nye boliger etableres i harmoni med det eksisterende boligområde, som grundene bliver en del af.

Området for kommuneplantillæg og lokalplanområdet

Forslag til kommuneplantillæg omfatter det område, der i dag er udlagt til centerformål – men som allerede er bebygget delvist med boliger. Derfor omfatter afgrænsningen af kommuneplantillægget et større område end selve lokalplanen.

Forslag til lokalplan omfatter den ubebyggede del af dette centerområde, som foreslås bebygget med 4 boliger i stedet.

Lokalplanens indhold

Lokalplanforslaget tager udgangspunkt i at videreføre de principper, der er gældende for den omkring liggende villabebyggelse. Det gælder såvel materialevalg som bygningernes omfang og placering.

Arealets placering i hjørnet af Dalby Møllevej betyder, at adgang til de 3 østlige boliger skal ske via en lille ny privat fællesvej. Der er en eksisterende støjvold langs Ankerhusvej og mod nordøst mod Dalby Møllevej, som bevares. Herudover er en spildevandsledning fra nord mod syd, som har et deklarationsbælte, hvor der ikke må bebygges.

Indsigelser

Ved offentlighedsfasens udløb var kommet en indsigelse samt to bemærkninger, der ikke er indsigelser. Bemærkningerne giver anledning til mindre justeringer i kommuneplantillæggets redegørelsesdel. Bemærkninger og indsigelse er gennemgået i vedhæftede bilag.

Lokalplanen er kategoriseret som en B-lokalplan jævnfør A, B, C kategoriseringen. Det betyder, at det er Plan-, Bolig- og Miljøudvalget, der har kompetence til at træffe beslutning om, at planforslaget sendes i offentlig høring.

Plan- og Boligudvalget besluttede den 11. december 2017 at igangsætte udarbejdelse af et nyt lokalplangrundlag.

Politiske fokusområder m.m.

Lokalplanen understøtter de politiske fokusområder i forhold til byliv og erhvervsudvikling ved at understøtte mulighederne for større fleksibilitet i anvendelsen af eksisterende ejendomme centralt i Kolding bymidte.

Helhedsplanen for Bymidten lægger op til en styrkelse af den centrale del af byen til som detailhandelsområde. Dette understøttes af lokalplanforslaget ved fortsat at sikre udadvendte funktioner i stueetagerne i byens hovedstrøg.

Baggrund og formål

Lokalplan 00000-41 for Kolding Bymidte er udarbejdet i 2009 med det formål at skabe gode rammer for en udvikling af bymidten med både detailhandel, boliger, erhverv o. lign. Anvendelsesbestemmelserne har vist sig at være ufleksible i enkelte tilfælde. Derfor besluttede Plan- og Boligudvalget i november 2017 at igangsætte udarbejdelse af et nyt lokalplangrundlag. Dette er sket i form af nærværende tillæg til den gældende lokalplan.

Det er besluttet kun at udarbejde et tillæg til lokalplanen, som medfører enkelte justeringer af den gældende lokalplan, da det er vurderet at en fuldstændig revision er en meget omfattende proces, som bl.a. kræve en større involvering af byens interessenter.

Arbejdet har taget udgangspunkt i en vurdering af, om der er mulighed for at ændre på anvendelsesbestemmelserne med henblik på en mere fleksibel tilgang til anvendelser og butiksstørrelser.

Dette tillæg sikre derfor kun justeringer af anvendelsesbestemmelserne og en mindre justering af areal størrelsen på en enkelt ejendom.

Planforhold

Forslag til lokalplantillægget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2017-2029. Lokalplanområdet ligger inden for den afgrænsede bymidte i Kolding og er således omfattet af ”Retningslinje for bymidter” i Kommuneplan 2017-2029. Der er fastlagt en samlet arealramme på 84.000 m² bruttoetageareal til detailhandel. Af denne ramme er i henhold til detailhandelsanalysen fra 2015 udnyttet 34.000 m². Der er en restramme på 50.000 m² hvoraf de 20.000 m² afsættes til ny detailhandel inden for lokalplantillæggets område.

Der er 3 forhold som forvaltningen primært har vurderet på

1. I hvilket omfang skal udadvendte aktiviteter fastholdes i stuetagen
2. Skal etagerne over 1. salen fortsat kun indrettes til boliger som helårsbeboelse
3. Størrelse på butikkerne

Udadvendte aktiviteter i stuetagen

Kolding har en aktiv og levende bymidte, hvor butikshandel, kulturelle tilbud og restauranter er centrale elementer for en levende bymidte. I Helhedsplanen for bymidten sættes der fokus på, at det er vigtigt, at der arbejdes på at fastholde den centrale del af byen til detailhandelsområde, men har samtidigt fokus på at styrkelse af bymidten også vil komme til at handle om at lokalisere funktioner, der kan erstatte butikker og fortsat skabe byliv.

Forvaltningen har derfor med afsæt i helhedsplanen og erfaringer fra konkrete sager vurderet på, hvor det er centralt af fastholde detailhandel i stueetagen, og hvor der kan skabes mere fleksible muligheder. Konklusionen er, at det er vigtigt at fastholde kravet til udadvendte funktioner som butikker, restaurationer og kulturelle tilbud i stueetagerne i forhuset langs byens hovedstrøg - dvs. den vestlige del af Jernbanegade, Østergade, Helligkorsgade og den del af Søndergade, som er omfattet af denne lokalplan.

Disse gader udgør den helt centrale del af byens gågade system, og som er præget af butikker. Forvaltningen oplever ikke en større efterspørgsel på tilladelser til andre funktioner i disse gader.

Forvaltningen anbefaler derfor samtidigt, at der ikke åbnes op for privat og offentlig service i stueetagen på ovennævnte strækninger. Det vil være muligt i de øvrige områder, hvor det så vil være muligt at lokalisere funktioner, der kan erstatte butikker og fortsat skabe byliv.

Boliger på 1. sal og derover

Etagerne over 1. salen må i henhold til den gældende lokalplan kun indrettes til boliger som helårsbeboelse. Herudover præciseres det, at eksisterende boliger ikke må nedlægges og tages i brug til andet formål. Dog er der mulighed for, at eksisterende boliger i en stueetage må nedlægges, hvis det sker for at inddrage lokalerne til butiksformål.

Bosætning er centralt for at skabe en aktiv by, og understøtte handlen og andre funktioner i byen. Kolding arbejder målrettet med at skabe nye boligprojekter i bymidten, hvilket er vigtigt, da byen er kendetegnende, at der er relativt få boliger i bymidten. Langs gågadesystemet kan det konstater at en række af ejendommene ikke at beboelse på 1. sal og derover.

Spørgsmålet er derfor, om det er relevant at fastholde bestemmelsen. Det er dog forvaltningens umiddelbare vurdering, at det kan medvirke til at fastholde bosætning i den helt centrale bydel, at 1. sal og derover skal fastholdes til boliger.

Butikkers størrelse

Af hensyn til den historiske bykerne lægges der op til mindre butiksetableringer på maksimalt 300 m² i den centrale del af bymidten. Længere mod øst i Jernbanegade tillades større butikker på op til 600 m². Grænsen for hvor det skifter er i tillægget ændret i forhold til den gældende lokalplan. Nu er Jernbanegade 14 (Sydbank) medtaget til butikker på 600 m². Sydbank flytter fra ejendommen og en investor er interesseret i at gennemføre en større ombygning og ønsker at etablere en lidt større butik (overfor Gundtoft).

På enkelte udpegede grunde er der fortsat mulighed for større butiksenheder på op til 2.000 m² (Ny Vestergade, Munkegade, Buen og Bredgade). Samtidig åbnes der som noget nyt mulighed for én dagligvarerenhed på 3.500 m² - på den ejendom, hvor Føtex findes i dag.

Lokalplantillæggets indhold

Med afsæt i ovenstående skal forvaltningen anbefale, at forslag til lokalplantillæg 0000-41-01 indeholder følgende anvendelsesmuligheder:

1.     Lokalplanområdet som helhed må anvendes som centerområde med boliger til helårsbeboelse, erhverv, butikker, restauranter, kulturelle formål, underholdning, turisme, kontorer, klinikker, offentlig og privat service samt park- og haveanlæg.

2.     I bygninger markeret med rød facadelinje (kortbilag 2) må der i forhusets stueetage kun etableres butikker, restaurant, café og kulturelle formål.

3.     I bygninger markeret med blå facadelinje (kortbilag 2) må der i forhusets stueetage kun etableres butikker, restauration, café, kulturelle formål samt liberale erhverv, offentlig og privat service o.lign.

Anvendelser af stueetager (Kortbilag 2)

4.     I lokalplanens øvrige områder er der mulighed for at etablere boliger, liberale erhverv og klinikker med mere i stueetagen.

5.     Inden for hele lokalplanområdet kan der etableres nye erhvervsfunktioner, klinikker med videre på 1. sal, såfremt det ikke betyder nedlæggelse af eksisterende boliger.

6.     Etagerne over 1. sal må kun anvendes til boligformål undtaget ejendomme på Fredericiagade, Borchs hus og Borgerhuset (eksisterende erhverv kan fastholdes).

7.     Eksisterende boliger kan ikke nedlægges inden for lokalplanområdet med mindre der er tale om en stuelejlighed, der ønskes omdannet til butiksformål.

8.     Grænsen mellem butiksstørrelser på 300 m² og 600 m² rykkes, således at der i ejendommen Jernbanegade 14 (Sydbank) kan indrettes butik på maksimalt 600 m².

Butiksstørrelser (Kortbilag 3)

I forhold til den gældende lokalplan åbner tillægget op for bredere anvendelsesmuligheder end den gældende lokalplan 0000-41. Det åbnes nu mulighed for boliger i stueplan i dele af lokalplanområdet samt etablering af erhverv på 1. sal.

Planforslaget indeholder nogle undtagelser fra anvendelsesbestemmelserne, idet bl.a. Borchs Hus og Borgerhuset i Helligkorsgade fortsat har nogle begrænsninger i anvendelsen, som sikrer dem til sociale og kulturelle formål.

Det tilstræbes efter en vedtagelse af lokalplantillægget at lave en sammenskrivning af de to lokalplaner for at lette administrationen og forståelsen. Planforslaget lægger op til en samlet erstatning af anvendelsesbestemmelserne (hele § 3) og det er derfor kun den del af den gældende lokalplan 0000-41 der erstattes.

Øvrige lokalplaner

For Kolding bymidte gælder også Lokalplan 0000-12. Forvaltningen vil foretage en tilsvarende gennemgang og vurdering af denne lokalplan

Miljøscreening

Der er foretaget en miljøscreening, der viser, at der ikke skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering.

Tidsplan

Lokalplanforslaget skal i offentlig høring. Der foreslås en offentlighedsperiode på 8 uger fra 11. juni til 4. august 2018. Høringsperioden på 8 uger forslås på baggrund af:

• At høringsperioden ligger inden for sædvanlig ferieperiode.
• At planforslaget omhandler et større område med mange interessenter.

Den endelige vedtagelse af lokalplanen sker administrativt umiddelbart efter, at høringsperioden er slut med mindre der i høringsperioden indkommer indsigelser. Hvis der indkommer indsigelser, forventes Plan-, Bolig- og Miljøudvalget at kunne få forelagt lokalplantillægget til endelig vedtagelse den 5. september 2018.

Lokalplanen er kategoriseret som en B-lokalplan jævnfør A, B, C kategoriseringen, hvilket betyder, at det er Plan-, Bolig- og Miljøudvalget, der har kompetence til at træffe beslutning om, at planforslaget sendes i offentlig høring.

Plan-, Bolig- og Miljøudvalget vedtog 7. marts 2018 synopsis for udarbejdelsen af lokalplanen. Det foreliggende forslag til lokalplan er udarbejdet ud fra de principper, der fremgår af synopsis.

Afgrænsning af området for lokalplantillægget.

Politiske fokusområder m.m.

Lokalplanen understøtter det politiske fokusområde i forhold til erhvervsudvikling, ved at understøtte virksomhedernes muligheder for vækst og udvikling i kommunen.

Lokalplanen understøtter arkitekturstrategien ved at have fokus på, at byggeriet indpasser sig den landskabelige sammenhæng omkring motorvejen og fremstår med høj arkitektonisk kvalitet.

Baggrund og formål

Bilhuset, P. Christensen A/S, matr.nr. 13hk Bramdrup By, Nr. Bramdrup har taget initiativ til igangsætning af lokalplanprocessen, med et ønske om at udvide sine bygnings- og parkeringsarealer til blandet anvendelse som udstilling, butik, værksted og lager.

Formålet med tillægget til lokalplanen er, at åbne op for muligheden for at bebygge et areal ud mod motorvejen, der tidligere var omfattet af en transportkorridor, som nu er udtaget af kommuneplanen. Desuden skal lokalplantillægget sikre, at byggeri ud mod motorvejen fremstår præsentabelt.

Området som kan bebygges efter lokalplantillægget (sort skravering) afgrænset af respektafstand omkring højspændingsledning (grøn) og vejbyggelinje (lilla).

Planforhold

Området er i Kommuneplan 2017 - 2029 udlagt som erhvervsområde i rammeområde 0715.E2. Anvendelsen er specificeret som kontor- og serviceerhverv samt lettere industri. Desuden tillades hotel og i særlige områder, butikker med pladskrævende varegrupper. Butikker til særligt pladskrævende varegrupper må have en maksimal størrelse på 10.000 m².

Området for tillægget udgøres af delområde 1 og 5 i den gældende lokalplan 0715-21 Bramdrup Erhvervspark – ved Dons Landevej og Vejlevej, hvor det gælder, at delområde 1 må anvendes til erhvervsformål som service- og administrationsvirksomheder og udvalgsvarebutikker der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Maksimale butiksstørrelse er 5.000 m2. Delområde 5 er udlagt som transportkorridor og må ikke bebygges.

Det areal, der ønskes bebygget, er beliggende i delområde 5 i den gældende lokalplan.

Kortbilag 2 fra lokalplan 0715-21

Lokalplantillæggets indhold

Lokalplantillægget indeholder enkelte rettelser og tilføjelser til den gældende lokalplan 0715-21 Bramdrup Erhvervspark. Hovedparten af de gældende bestemmelser forbliver uændret, da de stadig er aktuelle og danner baggrund for udviklingen af det moderne erhvervsområde.

Anvendelse

Lokalplantillægget åbner i område 5 op for anvendelsen til erhvervsformål og kun til servicevirksomheder og udvalgsvarebutikker, som alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Det er hensigten, at der tillades anvendelse i lighed med delområde 1 i lokalplanen 0715-21, dog - på grund af trafikstøj fra motorvejen - undtaget støjfølsom anvendelse som f.eks. kontorvirksomheder.

Lokalplantillægget justerer den maksimale størrelse for områdets butikker, som alene forhandler pladskrævende varegrupper, fra 5.000 m² til 10.000 m², som er den maksimale butiksstørrelse i området jf. kommuneplanen. Den nye maksimale butiksstørrelse fastlægges ens både i område 1 og 5.

Zonestatus

Området for lokalplanetillægget er beliggende i byzone.

Højspændingsledning, Energinet

Området gennemskæres af en højspændingsledning, hvor omkring der er en respektafstand på 55 meter symmetrisk omkring centerlinjen, hvor der ikke kan bebygges.