Dagsorden eller referat

Som vandløbsmyndighed skal Kolding Kommune jf. vandløbsloven udarbejde regulativer for alle de vandløb i kommunen, der er klassificeret, som værende offentlige. Det er bredejerne der ejer både de private og de offentlige vandløb og Kolding Kommune er myndighed i forhold til vandløbsloven. Det er Kommunens opgave, som vandløbsmyndighed, at sikre at vandløbene kan bruges til afledning af vand under hensyntagen til de miljømæssige krav til vandløbskvaliteten, der er fastsat i henhold til Statens vandområdeplaner, miljømålsloven og naturbeskyttelsesloven.

Vandløbsregulativerne er at betragte, som en ”serviceaftale” mellem Kommunen og bredejerne, som beskriver de rettigheder og pligter hver part har i det offentlige vandløb. Ved de offentlige vandløb er det kommunen, der er pålagt at sørge for vedligeholdelsen af vandløbene. Omfanget af kommunernes vedligeholdelse er beskrevet i de lovpligtige vandløbsregulativer.

Vandløbsregulativerne indeholder udover vedligeholdelses-bestemmelserne en række administrative bestemmelser, der definerer forskellige regler og retningslinjer, som lodsejerne og Kommunen skal følge i det offentlige vandløb.

I 2015 bevilligede Byrådet ressourcer til opgaven med at revidere vandløbsregulativerne i Kolding Kommune. Bevillingen blev givet til en 4-årig periode fra 2016 til 2019. Ved revisionen af vandløbsregulativerne tages der udgangspunkt i det gældende regulativer. Revisionen af vandløbsregulativerne i Kolding Kommune er inddelt i to faser. En indledende fase, hvor rammerne og de overordnede retningslinjer for den kommende regulativrevision er blevet beskrevet i tæt dialog med foreninger, organisationer og politikere. Efter den indledende fase er arbejdet med revisionen af regulativerne for de enkelte vandløb eller vandløbssystemer påbegyndt. Denne fase sker i dialog med lodsejere og vandløbslaug. Det tidligere Miljøudvalg godkendte processen på udvalgsmødet den 6. juni 2016 (se bilag 1).

I starten af januar 2017 blev der afholdt et dialogmøde med relevante foreninger og organisationer, hvor en række emner vedr. revision af vandløbsregulativerne blev drøftet. På baggrund af dialogen med foreningerne og organisationerne, blevet der udarbejdet en række overordnede retningslinjer for den videre proces med udarbejdelsen af de enkelte vandløbsregulativer. De overordnede retningslinjer blev vedtaget af det tidligere Miljøudvalg på mødet 2 maj 2017 (se bilag 2).

De overordnede retningslinjer kan ses i boksen nedenfor. En nærmere beskrivelse af og begrundelse for disse retningslinjer kan ses i bilag 2

Forvaltningen er på nuværende tidspunkt i gang med at udarbejde forslag til vandløbsregulativer for 7 vandløb i Taps Å systemet på baggrund af de vedtagne retningslinjer. Udkastet til vandløbsregulativer bliver drøftet med de berørte lodsejere på et møde i løbet af efteråret.

Omkring 80 % af de offentlige vandløb er desuden opmålt og gennemgangen af de nye opmålinger er i gang sammen med rådgiver.

Byrådet godkendte den 22. juni 2015 at delegere kompetencen til By- og Udviklingsforvaltningen til fremadrettet at godkende lånekonverteringer som medfører vedståelse af tidligere meddelte kommunale garantier, såfremt betingelserne i konverteringsbekendtgørelsens § 5 er overholdt. Det blev samtidig besluttet at forvaltningen 2 gange årligt skulle give en statusorientering om låneomlægningerne til Plan- og Boligudvalget – en beslutning der senere blev ændret til 1 gang årligt.

By- og Udviklingsforvaltningen har det seneste år siden sidste statusorientering til Plan- og Boligudvalget den 14. august 2017 modtaget en række anmodninger om låneomlægninger fra boligorganisationerne i kommunen.

Af nedenstående oversigt fremgår de anmodninger om låneomlægninger der er modtaget og godkendt i perioden fra den 1. august 2017 til den 13. september 2018.

Der er tale om to typer af konverteringer af lån – nemlig frivillige og påbudte konverteringer. De påbudte konverteringer meddeles/foretages af ministeriet, og alle forhold, som måtte kræve en kommunal godkendelse, er medtaget, når konverteringen påbydes. De frivillige konverteringer sker på låntagers initiativ og er bundet af reglerne i den gældende konverteringsbekendtgørelse.

Konverteringsbekendtgørelsens § 5 fastlægger de generelle betingelser for konvertering af realkreditlån i støttet byggeri, herunder betingelser i forhold til låneprovenuet, bruttoydelsens størrelse og lånets løbetid mv. Når de i § 5 nævnte betingelser er opfyldt er kommunen forpligtet til at godkende konverteringen, vedstå garantier, samt give tilladelse til udstedelse af pantebrev efter almenboliglovens § 29. Såfremt bestemmelserne i konverteringsbekendtgørelsens § 5 er overholdt har boligorganisationerne desuden ret til at konvertere lån og efterfølgende indhente kommunens godkendelse jf. bekendtgørelsens § 12.

Alle konverteringerne er sket i henhold til de gældende regler på området.

Baggrund

Arbejdernes Andels-Boligforenings afd. 82 består i dag af 24 ungdomsboliger beliggende Nyborgvej 18-50 i Kolding. Afdelingen er opført af boligorganisationen Ungbo og ibrugtaget i 1990. Ved Ungbo´s konkurs i 1991 blev byggeriet overtaget af Kolding Almennyttige Boligselskab, som sidenhen er fusioneret med Arbejdernes Andels-Boligforening.

Afdelingen består af i alt 3 punkthuse, hvoraf 2 af punkthusene er identisk indrettet med hver 8 ungdomsboliger med eget mindre køkken samt toilet/bad og et samlet boligareal på 248 m². Det 3. punkthus indeholder et lokale, der er tænkt som et fællesrum for afdelingens beboere, hvilket har medført at de 8 boliger i dette punkthus 2 og 2 har fælles toilet/bad men dog eget mindre køkken. Boligarealet for dette punkthus udgør 220 m2 inkl. fællesrummet. Ud over fællesarealet er der i kælderen indrettet et fællesvaskeri.

Der har siden 2004 været store udlejningsvanskeligheder med ungdomsboligerne, hvorfor AAB i samarbejde med Landsbyggefonden og kommunen løbende har forsøgt at afdække mulige løsningsmodeller. Ungdomsboligernes geografiske placering i forhold til uddannelsesinstitutionerne gør, at boligerne ikke er attraktive for målgruppen, ligesom boligernes indretning og vedligeholdelsesstandard har en medvirkende indflydelse på udlejningssituationen.

Der er altså tale om en gammel sag med et meget langstrakt og kompliceret sagsforløb. AAB og Landsbyggefonden er nu enige om hvordan sagen støttemæssigt kan håndteres, hvorfor sagen kan være tæt på sin afslutning såfremt kommunen godkender løsningsforslaget, der bl.a. indebærer at de 24 ungdomsboliger ommærkes og ombygges til 6 nye familieboliger.

Byrådet godkendte den 28. marts 2011 ovennævnte løsningsmodel for afdelingen uden dog at tage stilling til økonomien i projektet og afsætte den nødvendige grundkapital.

Sidenhen har Plan- og Boligudvalget den 13. juni 2016 i forbindelse med prioriteringen af de afsatte grundkapitalmidler besluttet, at der bl.a. skulle arbejdes videre med netop projektet på Nyborgvej. 

Byggeriet er omfattet af lokalplan nr. 0512-11, hvor anvendelsesbestemmelsen for område 1 fastlægger, at ”området skal anvendes til boligformål og må bestå af lav bebyggelse i varieret tæthed”.

Skema A-anmodning

Bovia har den 5. september 2018 på vegne af AAB afd. 82 fremsendt ansøgning om tilsagn (skema A) til opførelse af 6 almene familieboliger på Nyborgvej 18-50, Kolding. Selvom der principielt er tale om ommærkning og efterfølgende ombygning af de eksisterende 24 ungdomsboliger gennemføres sagen som en nybyggerisag jf. almenboliglovens § 115, stk. 1 nr. 6. Dette indebærer som bekendt, at kommunen skal yde grundkapitaltilskud til projektet svarende til 10 % af byggeriets samlede anlægssum. Da der er tale om etablering af boliger ved ombygning af en ejendom, hvortil der tidligere er meddelt tilsagn om offentlig støtte, kan den eksisterende ejendoms værdi ikke medtages i anskaffelsessummen jf. støttebekendtgørelsens § 11, stk. 5, hvorfor skema A er baseret på et håndværkerbudget tillagt normale omkostninger. Idet den eksisterende afdelings gæld/værdi ikke er medregnet i anskaffelsessummen ved skema A, og da afdelingens økonomi/husleje efter ombygningen til familieboliger ikke muliggør indfrielse af den oprindelige finansiering, er det nødvendigt, at kommunen samtidig med tilsagnet på statens vegne beslutter at opretholde den oprindelige ungdomsboligfinansiering med offentlig støtte. 

For at afdelingen efter ombygning til familieboliger kan køre videre med en fornuftig økonomi og husleje, kører der sideløbende med skema A sagen endvidere en driftsstøttesag/kapitaltilførselssag hos Landsbyggefonden. Landsbyggefonden har i den forbindelse udarbejdet en finansieringsskitse, som bl.a. baseres på støttede lån, kapitaltilførsel, fritagelse for dispositionsfondsforpligtigelsen på udamortiserede lån, samt tilskud fra dispositionsfonden.

Kapitaltilførselssagen på i alt 2.100.000 kr. indebærer at kommunen, boligorganisationen og realkreditinstituttet hver skal bidrage med 1/5 mens Landsbyggefonden bidrager med 2/5. Kommunes bidrag til 1/5-dels ordningen udgør således et rente- og afdragsfrit lån på 420.000, som kommunen skal bidrage med udover grundkapitalindskuddet for at projektet kan realiseres. Kommunens bidrag til kapitaltilførslen forventes at forfalde til betaling i løbet af 2019.

Der påtænkes opført 6 familieboliger med et samlet bruttoetageareal på 660 m², som fordeles på følgende måde:

Alle boligerne har et areal på 110 m².

Byggeriet udføres som tæt/lavt byggeri og projektet udbydes som hovedentreprise i begrænset udbud.

Der er forventet byggestart på projektet primo februar 2019 og forventet indflytning i boligerne primo september 2019.

Økonomi

Der søges om godkendelse af en samlet anskaffelsessum på 10.681.000 kr., svarende til 16.183 kr. pr. m². Den samlede anskaffelsessum er således betydeligt lavere end det beregnede bindende maksimumbeløb inkl. energitillæg som udgør 20.860 kr./m² i 2018-niveau. Dette skal ses i sammenhæng med at byggeriet opføres på egen grund og at den eksisterende ejendoms værdi ikke medtages i anskaffelsessummen som beskrevet ovenfor.

Den årlige husleje ved skema A anslås til 948 kr. pr. m² ekskl. forbrugsafgifter, IT og fællesantenne mv. Forbrugsudgifterne inkl. IT, fællesantenne mv. anslås til at udgøre 178 kr. pr. m². Ved beregningen af den årlige husleje er der medregnet udgifter til opretholdelse af den oprindelige ungdomsboligfinansiering med offentlig støtte, ligesom indtægterne/besparelserne i henhold til driftsstøttesagen er indregnet i budgettet.

Til sammenligning er huslejeniveauet for familieboligdelen af AAB´s projekt på Gimbel anslået til 910 kr. pr. m² ekskl. forbrugsudgifter, ligesom huslejeniveauet for Lejerbo’s familieboligprojekt på Warmingsgade er anslået til 960 kr. pr. m² ekskl. forbrugsudgifter.   

Udgiftsfordelingen i projektet er følgende:

Den samlede anskaffelsessum finansieres med 88% realkreditlån, 10% kommunal grundkapital og 2% beboerindskud. Den kommunale grundkapitaludgift kan således opgøres til 1.068.000 kr.

Når det støttede byggeri finansieres med lån, hvor der tinglyses pant i afdelingens faste ejendom, er det en betingelse for optagelse af kreditforeningslånet, at kommunen påtager sig en garantiforpligtigelse.

Den kommunale garantistillelse omfatter den del af lånet, der har pantsikkerhed ud over 60% af ejendommens værdi. Ejendommens værdi (markedsværdien) fastsættes af det långivende realkreditinstitut. Idet den eksisterende afdelings gæld/værdi ikke må medregnes i den nye anskaffelsessum, har Nykredit der har haft den oprindelige finansiering i afdelingen foreløbigt skønnet kommunegarantien på realkreditbelåningen til 84 %.

Den endelige garanti vil først blive beregnet i forbindelse med godkendt skema C. Den kommunale garanti er en eventualforpligtigelse, som ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi.

AAB udbyder finansieringen og eftersender oplysninger om vilkår.

Sociale klausuler og arbejdsklausuler  

Byrådet besluttede den 29. februar 2016, at boligorganisationerne i forbindelse med nybyggeri opfordres til at gøre brug af sociale klausuler om uddannelses- og praktikaftaler i relevante udbud af bygge- og anlægsarbejder eller alternativt skal forklare baggrunden for ikke at benytte sådanne klausuler, ligesom boligorganisationerne forpligtes til at anvende arbejdsklausuler.

I forhold til brugen af sociale klausuler oplyser Bovia/AAB, at man gerne ser at der etableres et partnerskab med den vindende entreprenør. Entreprenøren er derfor senest 4 uger efter kontraktindgåelsen forpligtet til at deltage i et indledende møde med bygherren om muligheden for at etablere praktikpladser og midlertidige jobfunktioner i forbindelse med entreprisen. Ved indgåelse af aftale med bygherren om etablering af praktikpladser og midlertidige jobfunktioner fastsættes et fælles mål for indsatsen, herunder indsatsens organisering, opfølgning og evaluering. Muligheden for at etablere praktikpladser og midlertidige jobfunktioner i forbindelse med entreprisen indgår ikke som et led i udvælgelses- eller tildelingskriterierne under udbuddet, og vil derfor ikke indgå i bygherrens/ordregiverens vurdering af entreprenørens tilbud.

I forhold til arbejdsklausuler stiller Bovia/AAB krav om, at entreprenøren skal sikre, at ansatte hos entreprenøren og eventuelle underentreprenører, som medvirker til at opfylde kontrakten, er sikret løn, arbejdstid og andre arbejdsvilkår, som ikke er mindre gunstige end dem, der gælder for arbejde af samme art i henhold til kollektiv overenskomst indgået af de inden for det pågældende faglige område mest repræsentative arbejdsmarkedsparter i Danmark, og som gælder på hele det danske område.

Finansiering

Den kommunale grundkapitaludgift til projektet opgøres til 1.068.000 kr. Det forventes at grundkapitaludgiften forfalder i 2019, hvor udgiften i forvejen er reserveret og kan derfor holdes indenfor budgettet. Kapitaltilførslen på 420.000 kr. foreslås finansieret af renoveringspuljen vedr. grundkapital ligeledes i 2019.

Kommuneplantillægget svarer med sin karakter til lokalplaner, som er kategoriseret som en B-lokalplan jævnfør A, B, C kategoriseringen. Det betyder, at det er Plan-, Bolig- og Miljøudvalget, der har kompetence til at træffe beslutning om, at planforslaget sendes i offentlig høring.

Plan-, Bolig- og Miljøudvalget vedtog den 15. august 2018 at offentliggøre forslaget.

Kommuneplantillæggets område er sammenfaldende med rammeområde 0813-B1 i område 08 Seest, som omfatter arealer beliggende ved Lykkegårdsvej, Holbergsvej, Blochsvej, Ingridsvej, Margrethesvej, Benediktesvej, Anne-Mariesvej og Eliassensvej i den sydvestlige del af Kolding. Rammeområdet er i kommuneplanen udlagt til haveboligområde med en maksimal bebyggelsesprocent på 30/40 og en maksimal bebyggelseshøjde på 1,5 etager og 8,5 meter. Desuden er der en supplerende bestemmelse om bevaring af grønt område ved Ingridsvej som park. Rammeområdet ligger i byzone og skal forblive i byzone.

Luftfoto med afgrænsning af området for kommuneplantillæg 21.

Baggrund og formål

Kommuneplantillægget er udarbejdet på baggrund af et ønske fra Apostolsk Kirke i Danmark - ejeren af et grønt område (matr. nr. 944a Kolding Markjorder 3. Afdeling) beliggende ved Ingridsvej i den sydlige del af rammeområdet. Ejendommen henligger dels som græsplæne, dels som offentlig vej, sti og miljøstation med afskærmende beplantning.

Ejendommens ejer ønsker, at udstykke det grønne areal på ca. 3.250 m² til haveboligbebyggelse. Ejeren har i den forbindelse anmodet kommunen om godkendelse af en matrikulær sag vedrørende udstykning til fire grunde til helårsbeboelse.

En på ejendommen tinglyst deklaration sikrer arealet som grønt område. Ejeren påtænker at aflyse deklarationen med Kolding Kommunes samtykke.

Det er hensigten, at Kolding Kommune vil overtage ejerskab af de offentlige vej- og stiarealer, som forløber på den østlige og sydlige side af det grønne areal.

Det nuværende grønne areal har været foreslået udstykket til boliger i 1971-73, 1986 og 1989. Daværende Teknisk Udvalg har givet afslag på boligudstykninger.

I 1996 har kirken forespurgt om arealet kunne anvendes til legeplads, boldbane mv. På grund af naboklager blev ansøgningen trukket tilbage.

I 1989 og 2014 har der været gjort forsøg på at oprette en grundejerforening, som kunne overtage det grønne areal, men det lykkedes ikke.

Kommuneplantillæggets indhold

I forslag til kommuneplantillægget var der lagt op til fjernelse af den supplerende bestemmelse i kommuneplanens rammer om, at det grønne område langs Ingridsvej skal bevares som park.

Høringssvar

Forslag til kommuneplantillægget har været offentligt fremlagt i perioden 20. august 2018 – 17. september 2018. Ved indsigelsesfristens udløb havde forvaltningen modtaget seks høringssvar. Skematisk oversigt over høringssvarene og selve høringssvarene fremgår af bilag. Nedfor følger tematisk gennemgang af høringssvarenes hovedpunkter med forvaltningens kommentarer.

1.    Decideret indsigelse mod udstykning (høringssvar nr. 4 jf. vedlagt skematisk oversigt)

Et høringssvar fra otte husstande beliggende over for det grønne areal, som ønskes udstykket, er en decideret indsigelse mod vedtagelse af kommuneplantillægget. Afsenderne mener, at sagsbehandling vedrørende kommuneplantillægget har været meget lidt objektiv i forhold til beboere i området. De kan ikke acceptere, at dannelse af en grundejerforening skulle være en betingelse for bevaring af det grønne areal. Der henvises til de tidligere udvalgsbeslutninger, hvor der er givet afslag på udstykning af det grønne areal og fremhæves, at der siden da ikke er fremkommet nye oplysninger, som skulle begrunde ændringer eller tilsidesættelser af de tidligere udvalgsbeslutninger. Der indstilles, at kommuneplantillægget trækkes tilbage.

Forvaltningens kommentar:

Det seneste afslag på udstykning blev meddelt, efter at Teknisk Udvalg drøftede sagen i 1989. Det er Udvalgets skønsmæssig vurdering, hvilke anvendelse der ønskes for det pågældende areal. Forvaltningen vurderer, at nye politiske mål og ønsker til byens udvikling, som måtte opstå i løbet af de 29 år, kan berettige en ændring i forhold til de tidligere beslutninger.

2.    Delvis indsigelse eller ønske om nærmere regulering af de fremtidige udstykning- og bebyggelsesforhold (høringssvar nr. 3 og 6 jf. vedlagt skematisk oversigt)

I to af høringssvarene ønskes en nærmere regulering af de fremtidige udstyknings- og bebyggelsesforhold.

Ejeren af en parcelhusgrund over for det grønne areal, som ønskes udstykket, bemærker, at der i den tidligere dialog mellem Apostolsk Kirke og omboende kun var tale om udstykning af tre parcelhusgrunde med etplanshuse. Afsenderen ønsker, at området fortsat vil fremstå lyst og luftigt, trods den nye bebyggelse.

Ejere af en parcelhusgrund, som grænser direkte op mod det grønne areal, som ønskes udstykket, er imod udstykning af de to nordlige parceller på arealet. Hvis udstykningen gennemføres alligevel, ønskes spidsen af den nordligste parcel ud mod Ingridsvej udlagt som grønt område.

Forvaltningens kommentar:
Ovenstående forhold som antal grunde, deres udstrækning eller bebyggelsens omfang og placering på den pågældende ejendom kan nærmere reguleres i en lokalplan, hvis Udvalget ønsker det. Den ansøgte udstykning vurderes ikke at udløse lokalplanpligt.

3.    Ønske om fortsat bevaring af grønne arealer ved hovedstrækningen af Ingridsvej (høringssvar nr. 2 og 5 jf. vedlagt skematisk oversigt)

I høringssvarene fra tre husstande i den nordlige del af Ingridsvej gøres opmærksom på, at der ved Ingridsvej ligger flere grønne arealer – ikke kun det ved stikvejen beliggende areal, som Apostolsk Kirke påtænker at udstykke, men også hele vejen rundt langs Ingridsvej. Disse arealer ønskes bevaret for fortsat at give overblik, lys og luft til området. Der bedes således om præcisering af, hvilke grønne områder der ikke behøver at være bevaret, når kommuneplantillægget bliver vedtaget endeligt.

Forvaltningens kommentar:

Det drejer sig om arealer beliggende inden for vejudlægget, som fremstår som bredde græsrabatter med indkørsler til de tilgrænsende ejendomme. Der er ikke intentionen med kommuneplantillægget, at åbne op for udstykning af andre grønne arealer end det areal, som Apostolsk Kirke påtænker at udstykke. På baggrund af disse høringssvar anbefaler forvaltningen et ændringsforslag, som præciserer, at alene arealer ved stikvejene er undtaget bestemmelsen om bevaring som åbent grønt areal. Ændringsforslaget sikrer, at øvrige grønne arealer ved Ingridsvej fortsat bevares som grønne arealer.

4.    Fuld opbakning (høringssvar nr. 1 jf. vedlagt skematisk oversigt)

Høringssvar fra ejeren af en ejendom ved Blochsvej, i den vestlige del af kommuneplanens rammeområde, udtrykker fuld opbakning for udstykning af det grønne område til fire parcelhusgrunde.

Ændringsforslag

På baggrund af høringssvarene nr. 2 og 5 jf. vedlagt skematisk oversigt anbefaler forvaltningen, at kommuneplantillægget vedtages endelig med nedenstående ændringsforslag.

Som følge af ændringsforslaget vil der være behov for enkelte konsekvensrettelser i kommuneplantillægget.

Forvaltningen vurderer, at ændringsforslaget ikke medfører behov for supplerende offentlig høring af forslag til kommuneplantillægget eller fornyet miljøscreening, fordi der alene er tale om en præcisering, som ikke udvider omfanget af ændringer i kommuneplanen.

Lokalplanen er kategoriseret som en B-lokalplan jævnfør A, B, C kategoriseringen. Det betyder, at det er Plan-, Bolig- og Miljøudvalget, der har kompetence til at træffe beslutning om endelig vedtagelse af lokalplantillægget. Plan-, Bolig og- Miljøudvalget besluttede den 6. juni 2018 at offentliggøre planforslaget i 8 uger hen over sommeren.

Politiske fokusområder m.m.

Lokalplanen understøtter de politiske fokusområder i forhold til byliv og erhvervsudvikling ved at understøtte mulighederne for større fleksibilitet i anvendelsen af eksisterende ejendomme centralt i Kolding bymidte.

Helhedsplanen for Bymidten lægger op til en styrkelse af den centrale del af byen til som detailhandelsområde. Dette understøttes af lokalplanforslaget ved fortsat at sikre udadvendte funktioner i stueetagerne i byens hovedstrøg.

Baggrund og formål

Den gældende lokalplan 00000-41 for Kolding Bymidte er udarbejdet i 2009 med det formål at skabe gode rammer for en udvikling af bymidten med både detailhandel, boliger, erhverv o. lign. Anvendelsesbestemmelserne har dog vist sig at være ufleksible i enkelte tilfælde. Derfor besluttede Plan- og Boligudvalget i november 2017 at igangsætte udarbejdelse af et nyt lokalplangrundlag. Dette er sket i form af nærværende tillæg til den gældende lokalplan.

Det er besluttet kun at udarbejde et tillæg til lokalplanen, som medfører enkelte justeringer i forhold til den gældende lokalplan. En fuldstændig revision er en meget omfattende proces, som vil kræve en større involvering af byens interessenter.

Lokalplantillæggets indhold:

Formålet med lokalplantillægget har således været at supplere den eksisterende lokalplan ved at give flere muligheder for forskellige anvendelser i bymidten. Samtidig søger tillægget at styrke og bevare handelsgaderne ved ikke at tillade boliger og serviceerhverv i stueetagerne i forhusene langs de primære handelsgader (kortbilag 2). I de øvrige gader åbnes der op for etablering af mere forskelligartede anvendelser, også i bygningernes stueetage. Der er i forslaget lagt op til, at der inden for lokalplanområdet ikke kan nedlægges boliger.

Butikker i byens ældste gader må i henhold til tillægget ikke være større end 300 m2, mens butikker beliggende i den lidt nyere struktur, hvor bygningerne er højere og gaderne bredere, må være op til 600 m2. Herudover er der udpeget enkelte steder, hvor der kan etableres større butikker.

Høringssvar:

Forslag til lokalplantillægget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 12. juni til den 7. august. Ved høringsfristens udløb den 7. august 2018 havde forvaltningen modtaget bemærkning fra Kolding Handelsråd og Kolding Turistforening. Haderslev Stift har på det foreliggende grundlag ingen bemærkninger til planforslaget.

Kolding Handelsråd og Kolding Turistforening har fremsendt 3 ændringsforslag til planforslaget:

·       Langs Torvegade ønskes mulighed for etablering af boliger i stueetagen, idet stuen på hjørneejendommen (Frellsen) ved Østergade dog fastholdes til butik, café o.lign.

·       Der ønskes ikke forbud mod nedlæggelse af boliger, da dette kan hindre en fremtidig udvikling af bymidten.

·       Der ønskes ingen arealmæssige begrænsninger i forhold til butiksstørrelser i bymidten, idet fremtiden måske vil byde på større butikker med Shop in Shop koncepter.

Ad 1) Forvaltningens bemærkninger:

Ud over Frellsen ligger der i dag en enkelt butik og restaurant på strækningen langs Torvegade, ellers er det primært Borchs hus og diskoteket Tordenskjold der præger facadebilledet. Såfremt der kan indrettes boliger eller erhverv i de eksisterende ejendomme vil det ikke bryde væsentligt med områdets eksisterende karakter, og det vurderes at bemærkningen kan imødekommes uden betydning for hovedprincipperne i lokalplantillægget.

Ad 2) Forvaltningens bemærkninger:

Bosætning er centralt for at skabe en aktiv by, og understøtte handlen og andre funktioner i byen. Bymidtens eksisterende boligtal skal som udgangspunkt søges bevaret og kan i det omfang der er mulighed for det, udbygges yderligere med nye boliger på udvalgte lokaliteter. Kolding arbejder målrettet med at skabe nye boligprojekter i bymidten, hvilket er vigtigt, da byen er kendetegnet ved, at der er relativt få boliger i den centrale del af bymidten. Mange boliger blev tidligere nedlagt i forbindelse med etablering af erhverv på 1. sal.

I forslag til lokalplantillæg for bymidten er der i § 3.5 lagt op til, at eksisterende boliger ikke må nedlægges og tages i brug til andet formål. Set i lyset af, at der i fremtiden kan blive et behov for at anvende dele af 1. salen som udvidelsesmulighed for butikker, restauranter eller lignende i stueplan, forslås det generelle forbud mod nedlæggelse af boliger at udgå. Bevaring af boligantallet søges opfyldt ved at ændre bestemmelsen i §3.5 til, at eksisterende boliger på etager over 1. sal skal fastholdes.

Ad 3) Forvaltningens bemærkninger:

Lokalplantillægget fastholder den oprindelige lokalplans bestemmelse om butiksstørrelser i bymidten. De maksimale butiksstørrelser er fastlagt ud fra en vurdering af gade- og bygningsstrukturerne i lokalplanområdet. I den centrale del af bymidten er butiksstørrelsen på maksimalt 300 m²  fastlagt i forhold til bygningsstrukturen i det middelalderlige gadenet. Butiksstørrelsen er øget til maksimalt 600 m² i de områder (Jernbanegade), der består af nyere og mere robuste bygninger end i den centrale bykerne. Herudover er der åbnet mulighed for store butikker på op til 2.000 m². enkelte steder i bymidten.

Såfremt der ikke fastlægges øvre begrænsninger på butiksstørrelserne kan det blive vanskeligt at sikre bygningsstrukturen og facadekarakteren i bymidten. Derfor vurdere forvaltningen at der fortsat skal være arealmæssige begrænsninger i forhold til butiksstørrelserne i bymidten. 

Ændringsforslag:

Kommuneplantillægget og lokalplanen er kategoriseret som en A-lokalplan jævnfør A, B, C-kategoriseringen, hvilket betyder, at det er Byrådet, der har kompetence til at træffe beslutning om, at planforslagene sendes i offentlig høring.

Planområdet beliggende på vestsiden af Kongensgade, Christiansfeld.

Politiske fokusområder, overordnede strategier m.m.

Skare Food A/S har 110 ansatte i Christiansfeld og ønsker med udvidelsen at ansætte yderligere. Virksomheden er en af flere større fødevarevirksomheder i Christiansfeld. Kolding Kommune ønsker at fastholde en bred vifte af virksomheder og jobmuligheder, så der sikres vækst og udvikling i hele Kolding Kommune.

Skare Food A/S produktionsbygning er en af de største og synligste langs Kongensgade. Arkitekturstrategien vil blive anvendt i planprocessen som et værktøj i forhold til dialogen om udformningen af både det påtænkte nybyggeri og udearealer på ejendommen.

Baggrund og formål

Skare Food A/S ønsker at udvide sin produktion i Christiansfeld med 1.200 m² pakkeri og kølerum til brug for produktion af skiveskårne og pakkede kødprodukter. Med udvidelsen investeres i ny teknologi, så virksomheden bevarer sin konkurrencekraft og dermed beliggenhed.

At flytte produktionen andetsteds eller udenlands har været overvejet, men virksomheden ønsker at blive i Christiansfeld.

Ifølge virksomheden vil udvidelsen muliggøre øget produktion, men nærmiljøpåvirkningerne vil være begrænsede, da kapaciteten i de nuværende kølelastbiler bedre vil kunne udnyttes efter en produktionsudvidelse.

Der har været pålægsproduktion på ejendommen Kongensgade 47 siden 1960’erne. Tidligere hed virksomheden Bunkenborgs Pølsefabrik.

Virksomhedens nuværende miljøgodkendelse er af ældre dato, og produktionen reguleres gennem dens grænser for støj og kørsel.

Skare Food A/S har i år opsat nye støjværn mod naboejendommene nord og vest for virksomheden, således at støj fra produktion og distribution på de tilgrænsende boligers ejendommen reduceres. Tidligere var der særligt problemer med at overholde støjgrænser i aften- og nattetimerne. Naboer har flere gange klaget over støj- og lugtgener fra virksomheden.

De nye støjværn og nuværende kørselsmønster på ejendommen

Skare Food A/S ejer i dag ejendommen Kongensgade 37, Christiansfeld (tidl. tømmerhandel). For at forbinde de to ejendomme ønsker Skare Food A/S at erhverve en del af den nuværende Virkelystvej og tillægge arealet til ejendommen Kongensgade 47. Nedlæggelsen af del af Virkelystvej vil køre som en særskilt nedlæggelsessag i Teknik- og Klimaudvalget. Salget af arealet vil herefter blive behandlet i Økonomiudvalget og Byrådet.

Nedlæggelsen af Virkelystvej vil forventeligt betyde, at der skal etableres en ny vejforbindelse mellem Skovvænget og Kongensgade sydligst i planområdet.

Planområdet omfatter en del af den nuværende Virkelystvej, som planlægges nedlagt. 

På ejendommen Kongensgade 47, Christiansfeld er i dag en bebyggelsesprocent på 61.

Den fremtidige bebyggelsesprocent vil efter udvidelsen blive 69.

Planforhold

Kommuneplanen

Området er udlagt til erhvervsområde i Kommuneplan 2017-2029 – kontor og serviceerhverv og letter industri - miljøklasse 1-3. Tilladt bebyggelsesprocent er maksimalt 50.

Tilberedes/produceres mere end 500 kg fødevarer pr. dag foreskriver Miljøstyrelsens vejledning, at virksomheden er i miljøklasse 4. Øges mængderne til mere end 75 ton pr. dag bliver virksomheden miljøklasse 6.

Erhvervsstyrelsens vejledende afstandskrav mellem boliger og virksomheder. Mindskes afstanden, skal der etableres afværgeforanstaltninger, der sikrer boligerne mod skadelig påvirkning.   

Der skal således udarbejdes et kommuneplantillæg for den samlede ejendom, så den tilladte virksomhedsklassen hæves til 4 og bebyggelsesprocenten til 70.

Bufferzonen

Kongensgade 47 er beliggende i bufferzonen omkring Christiansfelds UNESCO verdensarvsområde. Kolding Kommune har på foranledning af Staten og UNESCO vedtaget en retningslinje i Kommuneplanen, ”at der ikke må etableres anlæg eller byggeri, som virker dominerende eller forstyrrende i forhold til verdensarvsområdet. Ved bebyggelse og anlæg indenfor bufferzonen skal der tages hensyn til verdensarvens universelle værdier, og det skal godtgøres i hvert enkelt tilfælde, at beskyttelses- og bevaringsinteresser ikke kompromitteres. ”

Planområdet er beliggende inden for bufferzonen til UNESCO verdensarvsområdet, men ikke umiddelbart tilgrænsende området.

Lokalplan

Kongensgade 47 er omfattet af lokalplan 1.43 vedtaget af Christiansfeld Kommune i 1986. Lokalplanen omfatter ikke det areal, der for nuværende er en del af Virkelystvej. Lokalplanen tillader, at der på ejendommen indrettes og drives erhverv af ”ikke miljøbelastende karakter”. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50%.

For at imødekomme Skare Foods A/S udvidelsesønske skal der således udarbejdes en ny lokalplan gældende for det samlede planområde.

Lokalplanens indhold

Umiddelbar nærhed af boliger til en erhvervsvirksomhed som Skare Food A/S nødvendiggør, at lokalplanen sætter bestemmelser om afværgeforanstaltninger. De skal imødegå en negativ påvirkning af boligerne af virksomheden og sikre, at virksomheden ikke begrænses som følge af boligernes nærhed.

Med revisionen af planloven i 2017 indførte Folketinget en række bestemmelser og procedurer, der skal sikre, at der ikke planlægges for erhvervsområder, hvor virksomheder bliver begrænset af miljøkrav fra nærliggende boliger. Disse bestemmelser vil blive fulgt i forbindelse med denne planproces.

Det er en forudsætning for planens udarbejdelse, at det godtgøres, at miljøkrav kan overholdes.

Den nuværende lokalplan tillader kun byggeri i maksimalt 8,5 meter, hvilket er normal maksimal bygningshøjde i et parcelhusområde. Denne begrænsning vil blive videreført i en ny lokalplan af hensyn til helheden langs Kongensgade og de omkringliggende boliger.

Trafikbetjening (lastbiler) af virksomheden efter udvidelsen. Håndtering af mulige støjproblemer indgår i planprocessen.

Trafikalt vil nedlæggelse af Virkelystvej betyde, at der skal etableres en ny vejadgang til virksomheden fra Kongensgade. Skare Food A/S ønsker, at den placeres på ejendommen Kongensgade 37, hvor indkørslen til den tidligere tømmerhandel på ejendommen var beliggende. Det er tæt på de omkringliggende enfamiliehuse. En del af planprocessen bliver at afklare denne vejadgang og varekørslen til og fra virksomheden.

Den påtænkte udvidelse af erhvervsejendommen mod syd vil give virksomheden nye facader mod UNESCO verdensarvsområdet og en udbygning langs Kongensgade. Arkitekturstrategien vil blive en del af dialogen om udformning af bestemmelser, der skal sikre en facadebearbejdning, der indpasser sig i de nære og fjernere omgivelser.   

De første skitser til ejendommens facade mod syd (UNESCO verdensarvsområder)

Tidsplan

Det forventes, at et forslag til kommuneplantillæg og ny lokalplan kan forelægges Byrådet til januar 2019. Endelig vedtagelse planlægges til juni 2019.

Forventeligt skal der i forbindelse med planlægningen udarbejdes en strategisk miljøvurdering med baggrund i trafik- og støjforhold.

Forvaltningen anbefaler, at planforslagene fremlægges i høring i 8 uger i perioden ultimo januar – medio marts 2019.

KFUM spejderne i Danmark har fremsendt ansøgning om Kommuneplantillæg for området ved Houens odde.

Området omfatter i alt et areal på ca. 86 ha

Politisk fokusområde

Det fremsendte projekt er i tråd med Kolding Kommunes outdoorstrategi, hvor vi arbejder for at skabe rammer for fællesskaber og oplevelser i hverdagen samt i fritiden for borgere og turister.

Dertil er Houens Odde et fjord og kyst hotspot i outdoorstrategien.

Endelig er Houens Odde også et hotspot i Naturparkplanen for Naturpark Lillebælt, der har følgende mål for friluftsliv: ”Friluftsliv til vands og til lands styrkes, gøres tilgængelig, synlig og motiverer flere lokale og turister til at dyrke sunde fritidsaktiviteter og få nye oplevelser”.

Baggrund

Baggrunden for den fremsendte ansøgning er, at KFUM spejderne sammen med den fælles forening for spejderne i Danmark ønsker at videreudvikle det internationale spejdercenter på Houens Odde.

De ønsker at skabe Spejdernes fyrtårn i vest Danmark som “Børnenes Land”. Et sted hvor børn kan være en del af et forpligtende fællesskab, hvor de oplever en forbundethed til både mennesker og naturen omkring dem.

Der er arbejdes med tilsvarende fyrtårn projekt i øst Danmark, hvor KFUM Spejderne har købt Middelgrundsfortet

Projektet forventes at omfatte følgende delelementer

• Mulighed for et bebygget areal på 5.000 kvm i to plan i forbindelse med eksisterende byggeri ved ankomst til området
• Parkeringsareal til 150 biler
• 3 nye faciliteter til spejder og friluftsliv
• Skovens hal
• Himlens hal
• Fjordens hal

Derudover har de en række ønsker til anvendelse af skoven og lysningerne, som fremgår af vedlagte bilag.

Kommuneplantillæg

Det ansøgte kræver udarbejdelse af kommuneplantillæg, som skal skabe rammerne og retningslinjerne for en fremtidig udnyttelse af området.

Det betyder, at der konkret skal udarbejdes nye retningslinjer, som åbner op for, at de aktiviteter og mindre anlæg, som de ønsker at etablere bliver mulige.

I dag er området omfattet af retningslinjer om bevaringsværdigt landskab, naturområder, potentiel natur og økologisk forbindelser. Derfor er det vigtigt, at udvikling af området sker i respekt for disse udpegninger.

Overordnet set vurderer forvaltningen, at det fremsendte projekt er et godt udgangspunkt for et kommuneplanlægning med fokus på en række opmærksomhedspunkter, som skal drøftes nærmere.

1. Sikring af natur og biodiversitet
2. Fredskov
3. Strandbeskyttelseslinje og kystnærhedszone
4. Landskab
5. Offentlighedens adgang

En fortsat brug af området skal generelt set ske i respekt for natur og landskab i området.

Det ansøgte kræver derudover en række godkendelser og accept fra en række statslige myndigheder, hvorfor der i planprocessen vil være en dialog med Erhvervsstyrelsen, Kystdirektoratet, Miljøstyrelsen og Naturstyrelsen. Myndighederne er orienteret om projektet, og indstillet på en forhåndsdialog om projekt, som vil ske i efteråret 2018.

En konkret realisering af de enkelte projekter vil kræve efterfølgende lokalplanlægning eller landzonetilladelse.

Lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er kategoriseret som en B-lokalplan jævnfør A, B, C-kategoriseringen, hvilket betyder, at der er Plan-, Bolig- og Miljøudvalget, der har kompetence til at træffe beslutning om, at planforslagene sendes i offentlig høring.

Planområdet omfatter området mellem Kolding Å, Vestre Ringgade og Ålykkegade

Politiske fokusområder, overordnede strategier m.m.

En omdannelse af de historiske hospitalsbygninger, der senest har været anvendt af Syddansk Universitet, men som nu står tomme, til boliger og erhverv samt supplere dem med nyt boligbyggeri vil fortætte Koldings bymidte og styrke bosætningen i byen.

En genanvendelse af de historiske bygninger er i tråd med arkitekturstrategiens indsatsområde Kulturarv i spil, hvor nye brugere og beboere får glæde af bygninger med høj fortælleværdi og materialekvalitet.

Arkitekturstrategien vil i planprocessen blive anvendt som værktøj i forhold til dialogen om udformningen af både det påtænkte nybyggeri på ejendommen og den ombygning af den eksisterende bygningsmasse, som naturligt vil følge af de nye anvendelser.

Med de nye tanker for ejendommen, kan det bringes i spil at gøre de naturmæssige kvaliteter langs Kolding Å mere tilgængelige. At sikre offentlig adgang langs åen både af rekreative og logistiske hensyn vil være et fokuspunkt i processen.  

Baggrund og formål

Der har længe været arbejdet på en omdannelse af det gamle sygehusområde, men det er hidtil ikke lykkedes, bl.a. pga. de gamle bygningers udformning. Den nye ejer af ejendommen ønsker at omdanne den bevaringsværdige bebyggelse til boliglejligheder og til liberalt erhverv. Det giver et bedre tilpasningsdygtigt projekt for nyanvendelsen og samtidig efterfølgende et mere varieret bymiljø.

Bygningerne ved Engstien er oprindeligt opført som hospital. Hospitalsdriften ophørte i 1986, og bebyggelsen har efterfølgende været anvendt til undervisningsformål og til daginstitution. I dag anvendes kun en mindre del af bebyggelsen til daginstitution, mens resten står tom.

Udover omdannelse af det eksisterende byggeri ønskes området fortættet med ny boligbebyggelse nord og syd for den eksisterende bebyggelse.

Fremtidige funktioner i planområdet

Planforhold

Området er udlagt til etageboligbebyggelse i Kommuneplan 2017-2029, men med mulighed for offentlige formål og erhvervsformål. Som en del af planprocessen udarbejdes et kommuneplantillæg, så området i fremtiden bliver et blandet bolig- og erhvervsområde.

Kommuneplanen tillader en bebyggelsesprocent på 90. Om det påtænkte projekt foranlediger en lidt højere bebyggelsesprocent og dermed, om det skal indarbejdes i kommuneplantillægget, afklares nærmere i planprocessen. 

Området er i dag omfattet af lokalplan nr. 0025-13 Ved Engstien - et område med etageboliger og offentlige formål vedtaget i september 2015. Men den muliggør ikke de påtænkte nybyggerier og skal derfor erstattes.

Langs Kolding Å er udlagt en åbeskyttelseslinje, der i en afstand på 150 meter fra vandløbet skal sikre landskabet langs åen mod ændringer og sikre levesteder for plante- og dyreliv. Næsten hele planområdet ligger indenfor åbeskyttelseslinjen, så en afklaring af dens mulige begrænsninger vil indgå i planprocessen.

Ved at placerer bebyggelsen mod vejstøjen skærmer den og sikrer rolige sydvestvendte opholdsarealer. De er samtidig kvalitative og med gode forbindelser til ådalens naturkvaliteter.

Syd for området og Kolding Å løber jernbanen, der giver en periodevis støjpåvirkning også i planområdet. Vestre Ringgade afgrænser planområdet mod øst, så en redegørelse for vejstøjen i området, og hvordan det sikres, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier overholdes på opholdsarealer, vil være en del af planprocessen. 

Lokalplanens indhold

Da ønsket er både at genanvende den eksisterende bebyggelse til bolig- og erhvervsformål samt fortsætte den eksisterende daginstitution, vil lokalplanen fokusere på en kvalitativ udnyttelse af planområdet.

En udfordring ved en øget anvendelse og fortætning af planområdet er antallet af parkeringspladser og størrelsen på de udendørs opholdsarealer. Derfor skal en del af områdets parkeringspladser etableres i konstruktion eller plint. Sammen med trafik i - og til området er det emner, der blive adresseret i lokalplanen og blive afgørende i forhold til mængden af nybyggeri.

Området vil fortsat blive vejbetjent fra Ålykkegade. Men gennem gode sti- og gangforbindelser gennem og til området, vil der hertil kunne skabes et godt alternativ til bilkørsel og et bedre trafikalt velfungerende område.  

Nyanvendelsen af den eksisterende bebyggelse skal ske under hensyntagen til bebyggelsens bevaringsmæssige værdier. Princippet er, at den nuværende lokalplans bevaringsbestemmelser videreføres.

Med ønsket om at opføre to nye boligbebyggelser i op til 4 etager med i alt omkring 80 nye lejligheder fordelt nord og sydøst for den eksisterende bebyggelse, skal lokalplanen sikre, at der er arkitektonisk sammenhæng både internt i området og til de tilgrænsende bydele. Det er et fokusområde, at fortætningen sker vel, hvor de nye bygninger bliver opført i kvalitetsmaterialer som den eksisterende bebyggelse, men i en moderne tilpasset arkitektur.

Skitse af bebyggelsen set fra sydøst

Tidsplan

Det forventes, at et forslag til ny lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg kan forelægges Plan-, Bolig- og Miljøudvalget til januar 2019. Endelig vedtagelse planlægges til juni 2019.

Forvaltningen anbefaler, at planforslagene fremlægges i høring i 4 uger i perioden medio januar – ultimo februar 2019. Denne høringsperiode anses for tilstrækkelig, fordi planforslagene vurderes ikke at være særligt omfangsrige.